20 продажа недвижимости понятие существенные условия квалифицирующие признаки договора

По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или

По
договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости)
продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание,
сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество (ст. 549 ГК).

Существенными
условиями договора продажи недвижимости
являются условия о предмете договора
и о цене продаваемого объекта.

Единственный
признак, квалифицирующий договор продажи
недвижимости, — отчуждаемый объект
(предмет договора), т.е. недвижимое
имущество (недвижимость). Предметом
договора продажи недвижимости может
быть любая недвижимость, включая ее
части и доли в праве. Никакие другие
признаки (субъектный состав, цели
использования приобретаемого товара
и т.п.) здесь значения не имеют.
[16,
172]

Согласно
ст. 130 ГК предметом данного договора
являются: a) стационарные объекты
недвижимости — т.е. объекты, прочно
связанные с землей и перемещение которых
невозможно без несоразмерного ущерба
их назначению, в том числе земельные
участки, участки недр, здания, сооружения,
объекты незавершенного строительства
и другие объекты (см. абз. 1 п. 1); б) иные
— нестационарные — объекты, т.е. объекты,
подлежащие государственной регистрации
и признанные законом в качестве объектов
недвижимости, в том числе воздушные и
морские суда, суда внутреннего плавания,
космические объекты, а также иное
имущество в силу прямого указания закона
.[12,
142]

Особое
место среди стационарных объектов
занимают жилые помещения — жилые дома
(их части); квартиры (их части); комнаты,
т.е. изолированные помещения, пригодные
для постоянного проживания граждан
(отвечающие установленным санитарным
и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства) и
предназначенные для их проживания (см.
п. 2 ст. 15, ст. 16, п. 1 ст. 17 ЖК).

Подробнее
следует сказать о незавершенном
строительстве как объекте недвижимости.
До принятия и введения в действие ГК РФ
было принято считать, что даже завершенный
строительством объект, не прошедший
государственную регистрацию, не мог
рассматриваться в качестве объекта
права собственности. Право собственности
принадлежало создателю не на строение,
а на комплекс имущества, включая
использованные материалы, со всеми
вытекающими правовыми последствиями,
в частности, несением бремени содержания,
риска случайной гибели, необходимости
возмещения причиненного вреда и др.

Суммируя
положения, предусмотренные в названных
источниках, можно сделать следующие
выводы о правовой природе незавершенного
строительства как объекта недвижимости:
[14,
136]

1)
незавершенный строительством объект
становится объектом недвижимости, право
на который подлежит государственной
регистрации, по прекращении строительства,
т.е. когда он перестает быть предметом
обязательственного правоотношения.
Как сказано в упомянутом Постановлении
Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ,
«не завершенные строительством
объекты, не являющиеся предметом
действующего договора строительного
подряда, относятся к недвижимому
имуществу»;

2)
право собственности на объект
незавершенного строительства принадлежит
собственнику или иному законному
владельцу земельного участка, на котором
строился данный объект, если иное не
предусмотрено законом, другим правовым
актом или договором;

3)
государственная регистрация объекта
незавершенного строительства производится
на основании документов, подтверждающих
право пользования земельным участком
для создания объекта недвижимого
имущества, в установленных случаях — на
основании проектно-сметной документации,
а также документов, содержащих описание
объекта незавершенного строительства.
Право на объект незавершенного
строительства регистрируется в случае
необходимости совершения сделки с
данным объектом.

Предметом
договора купли-продажи может быть как
товар, имеющийся в наличии в момент
заключения договора, так и товар, который
будет создан или приобретен продавцом
в будущем, если иное не установлено
законом или не вытекает из характера
товара (договор купли-продажи будущей
вещи). Для индивидуализации предмета
договора купли-продажи недвижимого
имущества достаточно указания в договоре
кадастрового номера объекта недвижимости
(при его наличии). [9,
76]

Вторым
существенным условием договора
купли-продажи недвижимости является
цена. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена
продаваемой недвижимости определяется
соглашением сторон. При необходимости
стороны могут поручить определение
цены специализированным коммерческим
организациям — оценщикам.

Ст.
555 ГК устанавливает ряд требований к
порядку определения цены на недвижимость.
Во-первых, при продаже здания, сооружения
или другого недвижимого имущества,
находящегося на земельном участке,
многое зависит от того, какие права на
земельный участок переходят к покупателю.
Если земельный участок продается вместе
со зданием, сооружением и другой
недвижимостью ( ст. 552 ), то цена на
недвижимость включает цену соответствующей
части земельного участка. Если же
земельный участок передается на праве
аренды и т.п., то в цену здания, сооружения
и другой недвижимости включается лишь
цена этого права.

Иной
порядок определения цены может быть
предусмотрен законом или договором
продажи недвижимости. Во-вторых, если
в договоре цена на недвижимое имущество
определена не за объект в целом, а за
единицу площади или иного показателя
размера, то при определении общей цены
учитывается фактический размер
продаваемого покупателю имущества.

При
несогласовании сторонами цены договор
о продаже недвижимости считается
незаключенным. При этом правило о
применении цены на аналогичные здания,
сооружения и иную недвижимость,
предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК, применению
не подлежит.

Стоимость
продаваемого объекта недвижимости
должна быть установлена или в виде
твердой суммы за весь объект, или в виде
стоимости одного квадратного метра
(или иного показателя размера) объекта.
При отсутствии условия о цене договор
считается незаключенным — правило о
восполнении отсутствующей цены договора
ценой, которая при сравнимых обстоятельствах
обычно взимается за аналогичные товары,
не подлежит применению.

Договор
продажи недвижимости — консенсуальный
(договор наделяется юридической силой
с момента достижения соглашения
сторонами), двусторонний (участниками
выступают две стороны, наделенные
правами и обязанностями), возмездный
(предполагает встречное возмещение
другой стороной за исполнение своих
обязанностей).

Соседние файлы в предмете Юриспруденция

  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #

Договор купли-продажи недвижимого имущества является разновидностью договора купли-продажи и регулируется отдельным седьмым — параграфом в гл. 30 ГК РФ «Купля-продажа» (ст. 549 — 558). Этот договор имеет свою специфику, определяемую спецификой его предмета — недвижимостью.
Выделение в этой главе ГК РФ особых правил для договора, регулирующего куплю-продажу недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и прежде всего неразрывной связью объектов недвижимости с теми земельными участками, на которых они расположены. Кроме того, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. Далее, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается целый ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. И наконец, недвижимость является индивидуально определенной и незаменимой вещью, что также обусловливает определенную специфику правового регулирования связанных с ней отношений.
Определение договора дано в ст. 549 ГК РФ: это такой договор, по которому одна сторона — продавец — обязуется передать в собственность другой стороны — покупателя — земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, указанное в ст. 130 ГК РФ.
Таким образом, правила о продаже недвижимости должны применяться и к договору купли-продажи воздушных и морских су-

дов, и космических объектов — за теми изъятиями, которые установлены на уровне федеральных законов. Например, государственная регистрация судов — воздушных, морских, речных — осуществляется в ином порядке, чем регистрация другой недвижимости — зданий, земельных участков и т. п. Предметом данного договора может быть и незавершенное строительство, если оно представляет собой нечто, что невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба этому имуществу, например, фундамент дома. Как уже отмечалось, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (ст. 25) предусматривает возможность совершения сделок с такими объектами и устанавливает, что право собственности на них возникает с момента государственной регистрации.
Договор купли-продажи недвижимости, как следует из его определения, является возмездным, консенсуальным, двусторонним (взаимообязывающим).
В данном договоре существенное значение придается таким его условиям, как предмет, цена, порядок передачи и некоторые другие.
Существенным условием договора продажи недвижимости, впрочем, как и любого другого гражданско-правового договора, является прежде всего предмет договора. Однако применительно к данному договору условие о предмете специально детализируется в ст. 554 ГК РФ: такое условие считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другого имущества. При отсутствии этих данных в тексте договора он не считается заключенным, а следовательно, нельзя требовать его исполнения, государственной регистрации, привлекать к ответственности за неисполнение договора.
Закон устанавливает одинаковый правовой режим, в том числе правила государственной регистрации и оборота для зданий и сооружений, поэтому нет необходимости специально вдаваться в вопрос об их разграничении. Проблема в другом: каковы критерии отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества? Особое значение этот вопрос приобретает при создании коммуникаций (водоводов, линий электропередачи, газопроводов и т. д.), когда соответствующими службами в эксплуатацию принимаются участки этих коммуникаций (особенно в сельской местности), например, от улицы до определенного здания), которые не могут обособленно эксплуатироваться. Однако формальные основания для признания их объектами недвижимого имущества с соответствующей государственной регистрацией в качестве таковых отсутствуют. На практике в связи с этим появляются такие, например, объекты недвижимого имущества, как 10 метров трубопровода или столбы с проводами.
Очевидно, что необходим правовой акт, который бы определял критерии сооружения как самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в качестве такового и способного выступать в качестве самостоятельного предмета сделок с недвижимостью. При этом не исключено, что предметом сделки с недвижимостью (в частности, договора купли-продажи) может выступать и обособленная часть какого-либо недвижимого имущества (тех же коммуникаций), но критерии отнесения такой части к самостоятельному предмету сделки также должны быть установлены в нормативном порядке.
В отличие от других договоров договор купли-продажи недвижимости обязательно должен предусматривать в качестве существенного условия, кроме предмета, и цену имущества (ст. 555 ГК РФ). Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым при отсутствии в возмездном договоре условия о цене исполнение договора должно оплачиваться по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары, не применяются к любым договорам, предметом которых является недвижимое имущество. В случае отсутствия в договоре точно определенных данных о предмете, цене недвижимости, подлежащей передаче, условия о них считаются не согласованными сторонами, а договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 554, ч. 2 п. I ст. 555 ГК РФ).
С целью определения объективной цены продаваемого объекта недвижимости стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре купли-продажи устанавливается сторонами на единицу её площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 4 ст. 555 ГК РФ).
Указанная в договоре цена недвижимости, которая находится на земельном участке, включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 555 ГК РФ).

Осторожность рекомендуется в так называемых «единых агентских контрактах». Пусть услуги этого порядка всегда описываются подробно. Если брокеры действительно активно предлагают объект, вам иногда лучше предоставляется эксклюзивный мандат посредничества. Также с «оговорками» важно обратить внимание, поскольку они юридически равны предложению.

Согласно закону о защите прав потребителей, право на вывод средств на операции с недвижимостью и жильем — при определенных условиях. Брокеры имеют право только на комиссию, если их деятельность фактически приведет к заключению договора аренды. Досрочные платежи, авансы или частичные комиссии не допускаются!

Составляется в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, и не требует обязательного нотариального заверения.
Договор должен содержать сведения о каждой стороне договора и все существенные условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным, а также иные условия (ст. ст. 549 — 550, 432 ГК РФ).

Это можно отнести к брокерам, застройщикам, жилищным компаниям и другим компаниям, а также арендаторам и относится к договорам аренды, договорам купли-продажи и предложениям и предварительным контрактам. Потребители могут использовать право на изъятие, если договор был заключен, а жильё или дом обслуживают свою срочную потребность в жилье со стороны договаривающегося партнера или близкого родственника покупателя. Вывод может быть объявлен в течение одной недели после подписания контракта. Такая заявленная отставка может также применяться к любому договору о брокерской деятельности, который был подписан.

Сведения о каждой стороне договора

В договоре купли-продажи квартиры обязательно указываются дата и место , сведения о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации). Если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, указывается наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации.
Если договор заключает не собственник квартиры или не покупатель, то в договоре указываются основания, по которым указанное лицо (лица) действует от их имени.
Если стороной договора является не достигший 14 лет или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключают родители, усыновители или опекуны. Если стороной договора являются несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет или гражданин, ограниченный в дееспособности, то они подписывают договор самостоятельно с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, ст. ст. 29, 30 ГК РФ). В этих случаях понадобится разрешение органа опеки и попечительства на проведение сделки (п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ). Их согласие понадобится также и в некоторых других случаях: например, когда в квартире проживали члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (п. 4 ст. 292 ГК РФ; Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П).

Обязательство предоставлять информацию и комиссионные претензии

Обязательство предоставлять информацию означает, что брокеры должны предоставлять клиентам информацию о последних событиях в брокерском бизнесе. И претензия комиссии является результатом юридически эффективного заключения контракта. Это определяется законом и методом посредничества.

Многие арендованные квартиры покрыты новой системой аренды. Австрийцы любят своих питомцев — особенно собак и кошек. Какое обязательство владельцев животных требуется по закону, вы можете узнать здесь. Независимо от того, арендуете ли вы что-то или арендуете что-то юридически, имеет большое значение. Давайте подробнее рассмотрим два типа лизинга.

Существенные условия

Данные, позволяющие определенно установить предмет сделки — квартиру
В договоре должны быть обязательно указаны наименование помещения — квартира, номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположена квартира, общая и жилая площади (ст. 554 ГК РФ).
Кроме того, могут быть указаны иные идентифицирующие признаки квартиры: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома и пр.
Все эти сведения отражены в кадастровом и техническом паспортах, предоставляемых органами БТИ или Росреестра.
Также в договоре следует отразить состояние квартиры, наличие и состояние имущества, которое остается в квартире, технического оборудования и т.д. (это можно оформить в виде приложения, являющегося неотъемлемой частью договора).

Когда главный арендатор, когда рассматривается субарендатор? А когда говорят о субаренде? Как насчет правовых положений? Вы полностью поняли объект, который хотите купить? Тогда должен быть заключен только договор купли-продажи и цена покупки. Для этого мы рекомендуем попечителя.

Каждому арендатору рекомендуется проверить годовой счет за коммунальные услуги. Для менеджеров недвижимости или частных арендодателей нередко приходится слишком много взимать плату. Венские арендаторы являются единственными в Австрии, у которых есть возможность контролировать с помощью специального калькулятора эксплуатационных расходов.

Цена договора

Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ).
Цена договора указывается в рублях, но может быть указана в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В договоре допускается указание цены за единицу площади, в связи с чем цена квартиры определяется исходя из ее площади.
Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Каждый год первый снег омолаживает как большие, так и маленькие. Но — вдали от здания снеговика и пробирается по заснеженному лугу — зимние осадки содержат столько разногласий. Превосходное имущество в лучшем районе не более, чем карманные деньги. Предоплата арендной платы и депозитов для отправки ключа. Остерегайтесь мошеннических объявлений о недвижимости!

Недвижимость как инвестиционные и доходные объекты процветают. Но не все решают арендовать квартиры. У нас есть лучшие советы, так что мечта о собственности не станет кошмаром. Какую работу по консервации следует проводить в арендованных квартирах домовладельцами, а какие арендаторы?

Перечень лиц, имеющих право пользования квартирой

Существенное условие договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. К таким лицам могут относиться, например, наниматели квартиры, проживающие в ней на момент продажи (ст. ст. 558, 675 ГК РФ).

Закон о брокерах в Австрии предусматривает четкие правила и верхние лимиты для комиссий по контрактам на покупку и аренде. Сколько брокеров может стоить максимум, вы можете узнать здесь. Если свинцовые трубы внутри дома наносят ущерб питьевой воде, арендодатели несут основную обязанность исправить ситуацию. Возможно сокращение арендной платы в случае несоблюдения.

Другие статьи из юридических советов

Как арендатор, разрешено ли вы монтировать чашу на стене дома или даже устанавливать ее на крыше? Требуется ли согласие владельцев? И кто несет ответственность за любой ущерб? Аренда: 800 евро теплая; Чистая аренда 490 евро плюс 120 евро. Любой, кто оглядывается на арендуемую квартиру, наткнется на эти или подобные фразы. Но что на самом деле означает холодный и теплый, грубый и чистый?

Иные условия

Правоустанавливающие документы

В договоре желательно указать сведения о правоустанавливающих документах на квартиру: на основании чего квартира была приобретена (договор купли-продажи, решение суда, договор участия в долевом строительстве и т.п.), вид права владения продавца и реквизиты документа, подтверждающего такое право.

Содержание договора купли-продажи дома или квартиры составлено нотариально. Будучи независимым консультантом, он привержен принципу нейтралитета. При составлении контракта нотариус учитывает индивидуальные пожелания покупателя и продавца, а также особенности конкретного дела и уравновешивает интересы обеих сторон. Во время совместного назначения он разъясняет покупателям и продавцам смысл содержания договора купли-продажи. При наличии достаточного времени для подписи и аутентификации нотариус должен предоставить сторонам договор купли-продажи для предметной экспертизы.

Сведения об ограничениях

В договоре купли-продажи квартиры желательно предусмотреть условие об отсутствии фактов ареста, залога и иных ограничений (см., например, ст. 80 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ст. ст. 37 — 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Эти условия являются желательными. Также в договоре могут быть предусмотрены и другие условия, не являющиеся существенными, например условие об ответственности сторон.

Нотариусу необходимо подготовить следующие документы для подготовки к дате аутентификации

Если возникнут какие-либо вопросы, они будут уточнены по взаимному согласию. Затем выполняется фактическая дата аутентификации. Только посредством нотариального заверения сделка с частной недвижимостью становится юридически обязательной. Копии удостоверений личности продавца и суммы налога с покупателя и информации покупателя о ответственном земельном реестре и регистрационном номере земельного кадастра информации о цене покупки недвижимости о том, когда и как покупатель платит время доставки суммы брокерской комиссии за указание о том, должен ли быть создан счет нотариуса Для кондоминиумов: — Адрес ликвидатора — сумма жилищного пособия — протоколы последних трех собраний владельцев. — текущее жилищное пособие.

Содержание договора купли-продажи недвижимости

С подписанием договора купли-продажи собственность на недвижимость сначала не изменилась.

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (при наличии облагаемого налогом дохода). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет. С момента продажи квартиры утрачивается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Покупатели квартиры становятся плательщиками налога на имущество физических лиц. Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета.

Поэтому для защиты обеих сторон принимаются две важные меры предосторожности. Вводится флаг открытия. Он служит безопасности покупателя, поскольку он защищает его требование о передаче имущества и не позволяет продавцу продавать имущество дважды. Только после внесения оговорки в земельный регистр, который имеет место после заключения договора, он должен заплатить покупную цену. Продавец также обеспечен, потому что покупатель внесен в земельный регистр только после оплаты покупной цены как собственника имущества.

Нотариус несет ответственность за выполнение этих шагов, для которых он разрешен посредством соответствующих деклараций в договоре купли-продажи. Собственность, о которой идет речь, также будет включена в контракт, точно так же, как это описано в земельном реестре. Для этого нотариус заранее видит земельный регистр. Продано только то, что указано в контракте. Поэтому покупатели и продавцы должны тщательно проверить название собственности. Земельный регистр также отмечает любые права пользования, такие как право на проживание или право проезда.

Похожие главы из других работ:

Договор контрактации и специфика его исполнения

2. Понятие договора продажи недвижимости. Правовая характеристика, существенные условия, субъектный состав

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него денежную сумму, определенную сторонами…

Договор купли-продажи жилых помещений

1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений

купля продажа жилое помещение

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК) указывает на то, что собственник осуществляет права владения…

Договор купли-продажи и его разновидности

1.4 Существенные условия договора купли-продажи

Существенное условие любого гражданско-правового договора — его предмет (п.1 ст. 432ГК).

Отсутствие в законодательстве легальной дефиниции предмета договора порождает разночтения в понимании этой юридической категории…

Договор купли-продажи недвижимости

Глава 2. Существенные условия и последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

2.1 Существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. В качестве продавца могут выступать физические, юридические лица, а также публично-правовые образования.

Продавцом по договору купли-продажи может быть как собственник вещи (ст…

Договор купли-продажи недвижимости

1.2 Понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК)…

Договор купли-продажи недвижимости

1.2 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых…

Договор купли-продажи недвижимости. Договор поручения. Договор коммерческой концессии

Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Особенности продажи жилых помещений. Понятие и особенности договора купли-продажи предприятия.

В соответствии со ст. 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество…

Купля-продажа недвижимости

§ 1. Понятие договора купли-продажи недвижимости. Правовой режим недвижимости в РФ. Отличие купли-продажи недвижимости от иных видов купли-продажи

Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность…

Основные операции с недвижимостью

1.2 Понятие, существенные условия и форма договора купли — продажи недвижимости

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли — продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи — недвижимого имущества…

Права и обязанности сторон в договоре купли-продажи

1. Понятие договора купли-продажи. Правовая характеристика, существенные условия, субъектный состав

Легальное определение договора купли-продажи дается в общих положениях о купле-продаже, содержащихся в гл. 30 ГК о купле-продаже. Согласно ст…

Правовое регулирование общественных отношений по поводу недвижимого имущества

ГЛАВА 2. Виды и существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Правовой аспект заключения договора купли-продажи

Понятие и существенные условия договора купли-продажи

Современное легальное определение договора купли-продажи дается законодателем в п.1 ст.454 ГК РФ. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю)…

Формально-юридический анализ договора купли-продажи недвижимости

3.2 Иные существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются:

— предмет договора, то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные…

Характеристика правовой природы договора купли-продажи и его существенных условий

2. Существенные условия договора купли-продажи

Ñîäåðæàíèå:

1
. Ââåäåíèå

2. Îñíîâíàÿ ÷àñòü.

2.1 Ïîíÿòèå è ýëåìåíòû äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè

2.2 Ñîäåðæàíèå äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè

2.3 Îñîáåííîñòè ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé

3. Çàêëþ÷åíèå

Ñïèñîê èñïîëüçóåìîé ëèòåðàòóðû

Ââåäåíèå

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè â íàñòîÿùåå âðåìÿ ÿâëÿåòñÿ îäíèì èç ñàìûõ ðàñïðîñòðàíåííûõ äîãîâîðîâ.

Îïåðàöèè ñ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì ñòàëè ìàññîâûìè è ïîâñåäíåâíûìè â ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòè ãðàæäàí, þðèäè÷åñêèõ ëèö è ìóíèöèïàëüíûõ îáðàçîâàíèé.

Âìåñòå ñ òåì, ðûíîê íåäâèæèìîñòè îñòàåòñÿ çíà÷èòåëüíî êðèìèíàëèçèðîâàííûì. Ìíîãèå ñäåëêè ñîâåðøàþòñÿ áåç äîñòàòî÷íîé þðèäè÷åñêîé ïðîðàáîòêè, áåç ÷åòêîãî îïðåäåëåíèÿ ïðàâ è îáÿçàííîñòåé ñòîðîí, ÷òî âëå÷åò çà ñîáîé íàðóøåíèå ïðàâ îäíîé èëè äðóãîé ñòîðîíû è, ñîîòâåòñòâåííî, çíà÷èòåëüíûå ôèíàíñîâûå ïîòåðè. Ê òîìó æå ïðèõîäèòñÿ íåñòè íåìàëûå ðàñõîäû íà àäâîêàòñêèå óñëóãè.

Êàê èçâåñòíî, â ñîîòâåòñòâèè ñ Ãðàæäàíñêèì Êîäåêñîì ÐÔ ê íåäâèæèìûì âåùàì îòíîñÿòñÿ âñå òå îáúåêòû, êîòîðûå ïðî÷íî ñâÿçàíû ñ çåìëåé è ïåðåìåùåíèå êîòîðûõ áåç íåñîðàçìåðíîãî óùåðáà èõ íàçíà÷åíèþ íåâîçìîæíî: çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ, æèëüå è íåæèëûå ïîìåùåíèÿ, ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííûå êîìïëåêñû, çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ó÷àñòêè íåäð, îáîñîáëåííûå âîäíûå îáúåêòû, ìíîãîëåòíèå íàñàæäåíèÿ è ëåñà. Ïåðå÷åíü ýòèõ îáúåêòîâ íå çàêðûòûé, òî åñòü íå èñ÷åðïûâàþùèé. Òàêèì îáðàçîì, ÷åòêîé õàðàêòåðèñòèêè ïîíÿòèÿ «íåäâèæèìîñòü» íåò.

Öåëü äàííîé êóðñîâîé: ðàññìîòðåòü ïîíÿòèå è ýëåìåíòû äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, ñîäåðæàíèå äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, à òàêæå îñîáåííîñòè ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé.

Îñíîâíàÿ ÷àñòü

2.1
Ïîíÿòèå è ýëåìåíòû äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè

Ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà (äîãîâîðó ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè) ïðîäàâåö îáÿçóåòñÿ ïåðåäàòü â ñîáñòâåííîñòü ïîêóïàòåëÿ çåìåëüíûé ó÷àñòîê, çäàíèå, ñîîðóæåíèå, êâàðòèðó èëè äðóãîå íåäâèæèìîå èìóùåñòâî (ñò. 549 ÃÊ ÐÔ).

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ êîíñåíñóàëüíûì
, ïîñêîëüêó ñ÷èòàåò­ñÿ çàêëþ÷åííûì ñ ìîìåíòà äîñòèæåíèÿ ñòîðîíàìè ñîãëàøåíèÿ ïî åãî ñó­ùåñòâåííûì óñëîâèÿì, à ìîìåíò âñòóïëåíèÿ äîãîâîðà â ñèëó íå ñâÿçûâàåò­ñÿ ñ ïåðåäà÷åé òîâàðà ïîêóïàòåëþ. Ñîáñòâåííî ïåðåäà÷à òîâàðà ïîêóïàòåëþ ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé èñïîëíåíèå çàêëþ÷åííîãî è âñòóïèâøåãî â ñèëó äîãî­âîðà êóïëè-ïðîäàæè ñî ñòîðîíû ïðîäàâöà1
. Ïîýòîìó â òåõ ñëó÷àÿõ, êîãäà ìîìåíò âñòóïëåíèÿ äîãîâîðà â ñèëó ñîâïàäàåò ñ ôàêòè÷åñêîé ïåðåäà÷åé òîâàðà, ìîæíî ãîâîðèòü îá îñîáîì ïîðÿäêå çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè è î òîì, ÷òî îí èñïîëíÿåòñÿ â ìîìåíò çàêëþ÷åíèÿ, íî íå î ðåàëü­íîì õàðàêòåðå äîãîâîðà.

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ âîçìåçäíûì
, ïîñêîëüêó ïðîäàâåö çà èñ­ïîëíåíèå ñâîèõ îáÿçàííîñòåé ïî ïåðåäà÷å òîâàðà ïîêóïàòåëþ äîëæåí ïîëó÷èòü îò ïîñëåäíåãî âñòðå÷íîå ïðåäîñòàâëåíèå â âèäå îïëàòû ïîëó÷åííîãî òîâàðà.

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ÿâëÿåòñÿ âçàèìíûì
, ïîñêîëüêó êàæäàÿ èç ñòî­ðîí ýòîãî äîãîâîðà (ïðîäàâåö è ïîêóïàòåëü) íåñåò îáÿçàííîñòè â ïîëüçó äðóãîé ñòîðîíû è ñ÷èòàåòñÿ äîëæíèêîì äðóãîé ñòîðîíû â òîì, ÷òî îáÿçàíà ñäåëàòü â åå ïîëüçó, è îäíîâðåìåííî åå êðåäèòîðîì â òîì, ÷òî èìååò ïðàâî îò íåå òðåáîâàòü. Áîëåå òîãî, â äîãîâîðå èìåþò ìåñòî äâå âñòðå÷íûå îáÿçàííîñòè, îäèíàêîâî ñóùåñòâåííûå è âàæíûå: îáÿçàííîñòü ïðîäàâöà ïåðåäàòü ïîêóïàòåëþ òîâàð è îáÿçàííîñòü ïîêóïàòåëÿ óïëàòèòü ïîêóïíóþ öåíó, — êîòîðûå âçàèìíî îáóñëîâëèâàþò äðóã äðóãà è ÿâëÿþòñÿ â ïðèíöèïå ýêîíîìè÷åñêè ýêâèâàëåíò­íûìè.

Ïîýòîìó äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè ÿâëÿåòñÿ äîãîâîðîì ñèíàëëàãìàòè÷åñêèì
(îò ãðå÷. synallagma—âçàèìîîòíîøåíèå)1
.

Þðèäè÷åñêèå ïîñëåäñòâèÿ ïðèçíàíèÿ ñîîòâåòñòâåííî ïðîäàâöà èëè ïîêóïàòåëÿ ñóáúåêòîì âñòðå÷íîãî èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâ çàêëþ÷àþòñÿ â òîì, ÷òî â ñëó÷àå íåïðåäîñòàâëåíèÿ îáÿçàííîé ñòîðîíîé îáóñëîâëåííîãî äîãîâîðîì èñïîëíåíèÿ îáÿçàòåëüñòâà ëèáî íàëè÷èÿ îáñòîÿòåëüñòâ, î÷åâèä­íî ñâèäåòåëüñòâóþùèõ î òîì, ÷òî òàêîå èñïîëíåíèå íå áóäåò ïðîèçâåäåíî â óñòàíîâëåííûé ñðîê, ñóáúåêò âñòðå÷íîãî èñïîëíåíèÿ âïðàâå ïðèîñòàíîâèòü èñïîëíåíèå ñâîåãî îáÿçàòåëüñòâà ëèáî âîâñå îòêàçàòüñÿ îò èñïîëíåíèÿ äî­ãîâîðà è ïîòðåáîâàòü âîçìåùåíèÿ óáûòêîâ (ï. 2 ñò. 328 ÃÊ).

Öåëü
äîãîâîðà ñîñòîèò â ïåðåíåñåíèè ïðàâà ñîáñòâåí­íîñòèíà âåùü, ñëóæàùóþ òîâàðîì, íà ïîêóïàòåëÿ. Ïî îáùåìó ïðàâèëó ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ó ïðèîáðåòàòåëÿ âåùè ïî äîãîâîðó âîçíèêàåò ñ ìîìåí­òà åå ïåðåäà÷è, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî çàêîíîì èëè äîãîâîðîì.

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè âûäåëåí â îñîáóþ ãðóïïó äîãîâîðîâ ââèäó ñïåöèôèêè åãî îáúåêòà
– íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 130 ÃÊ ê íåäâèæèìûì âåùàì (íåäâèæèìîìó èìóùåñòâó, íåäâèæèìîñòè) îòíîñÿòñÿ çåìåëüíûå ó÷àñòêè, ó÷àñòêè íåäð, îáîñîáëåííûå âîäíûå îáúåêòû è âñå, ÷òî ïðî÷íî ñâÿçàíî ñ çåìëåé, ò. å. îáúåêòû, ïåðåìåùåíèå êîòîðûõ áåç óùåðáà, ñîðàçìåðíîãî èõ íàçíà÷åíèþ, íåâîçìîæíî, â òîì ÷èñëå ëåñà, ìíîãîëåòíèå íàñàæäåíèÿ, çäàíèÿ, ñîîðóæåíèÿ.

Îñîáûé âèä íåäâèæèìîñòè ïðåäñòàâëÿþò âîçäóøíûå è ìîðñêèå ñóäà, ñóäà âíóòðåííåãî ïëàâàíèÿ, êîñìè÷åñêèå îáúåêòû.  êà÷åñòâå íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà â ñò. 549 ÃÊ íàçâàíà òàêæå è êâàðòèðà. Ñîãëàñíî çàêîíó ê íåäâèæèìûì âåùàì ìîæåò áûòü îòíåñåíî è èíîå èìóùåñòâî.

Âìåñòå ñ òåì íå âñå âèäû íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà âõîäÿò â ñîñòàâ ïðåäìåòà äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè. Òàê, íå ÿâëÿþòñÿ îáúåêòîì êóïëè-ïðîäàæè çåìëÿ è èíûå ïðèðîäíûå ðåñóðñû, íàõîäÿùèåñÿ â èñêëþ÷èòåëüíîé ñîáñòâåííîñòè ãîñóäàðñòâà. Ê ïîñëåäíèì äåéñòâóþùåå çàêîíîäàòåëüñòâî îòíîñèò íåäðà è ëåñà. Ïðåäìåòîì êóïëè-ïðîäàæè ìîãóò áûòü îáîñîáëåííûå âîäíûå îáúåêòû (çàìêíóòûå âîäîåìû) – íåáîëüøèå ïî ïëîùàäè è íåïðîòî÷íûå èñêóññòâåííûå âîäîåìû, íå èìåþùèå ãèäðàâëè÷åñêîé ñâÿçè ñ äðóãèìè ïîâåðõíîñòíûìè âîäíûìè îáúåêòàìè, ò. å. òàêèå îáúåêòû, êîòîðûå ìîãóò íàõîäèòüñÿ â ñîáñòâåííîñòè ãðàæäàí è þðèäè÷åñêèõ ëèö.

Êóïëÿ-ïðîäàæà çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ðåãóëèðóåòñÿ ñïåöèàëüíûìè ïðàâèëàìè, óñòàíîâëåííûìè çåìåëüíûì çàêîíîäàòåëüñòâîì. Çåìåëüíûé êîäåêñ ïðåäóñìàòðèâàåò äâà îñíîâíûõ ñïîñîáà ïðîäàæè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ: ïðåäîñòàâëåíèå èõ èç ãîñóäàðñòâåííîé èëè ìóíèöèïàëüíîé ñîáñòâåííîñòè íà òîðãàõ (ñò. ñò. 30, 38) è ñîâåðøåíèå ñäåëîê ñ çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè â ñîîòâåòñòâèè ñ ãðàæäàíñêèì çàêîíîäàòåëüñòâîì (ñò. 25).

 ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 7 Çåìåëüíîãî êîäåêñà êàæäûé çåìåëüíûé ó÷àñòîê èìååò ïðàâîâîé ðåæèì, ñêëàäûâàþùèéñÿ èç öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ (ïðèíàäëåæíîñòè ê êàêîé-ëèáî èç ñåìè ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì êàòåãîðèé çåìåëü) è ðàçðåøåííîãî èñïîëüçîâàíèÿ. Ïðè ïðîäàæå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íàõîäÿùåãîñÿ â ÷àñòíîé ñîáñòâåííîñòè, íè ïðîäàâåö, íè ïîêóïàòåëü íå âïðàâå ñàìîñòîÿòåëüíî èçìåíèòü ýòîò ïðàâîâîé ðåæèì.

Áîëåå òîãî, çàêîí (ñò. 1 Çåìåëüíîãî êîäåêñà) óñòàíàâëèâàåò ïðèîðèòåò îñîáî öåííûõ çåìåëü è çåìåëü, îñîáî îõðàíÿåìûõ òåððèòîðèé, ïåðåâîä êîòîðûõ â äðóãèå êàòåãîðèè çàïðåùàåòñÿ èëè îãðàíè÷èâàåòñÿ (ê íèì îòíîñÿòñÿ öåííûå çåìëè ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ, çåìëè ëåñíîãî ôîíäà, çàíÿòûå ëåñàìè ïåðâîé ãðóïïû è íåêîòîðûå äðóãèå).

Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ïðîäàæà çåìåëü ñ èçìåíåíèåì èõ ïðàâîâîãî ðåæèìà âñåãäà ñîïðÿæåíà ñ ðåàëèçàöèåé äîïîëíèòåëüíûõ ïðîöåäóð, îáåñïå÷èâàþùèõ âîçìîæíîñòü òàêîé ïðîäàæè1
. Òàê, íàïðèìåð, äëÿ òîãî, ÷òîáû ïðîäàòü çåìåëüíûé ó÷àñòîê ñ èçìåíåíèåì åãî öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ, íåîáõîäèìî ïåðåâåñòè åãî èç îäíîé êàòåãîðèè â äðóãóþ íà îñíîâàíèè ðåøåíèÿ ñîîòâåòñòâóþùåãî îðãàíà ãîñóäàðñòâåííîé âëàñòè èëè îðãàíà ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ (ñò. 8 Çåìåëüíîãî êîäåêñà). Äëÿ ïðåäîñòàâëåíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èç çåìåëü ëåñíîãî ôîíäà íåðåäêî ñëåäóåò ïåðåâåñòè åãî èç ëåñíûõ çåìåëü â íåëåñíûå, à çàòåì èçúÿòü èç ñîñòàâà çåìåëü ýòîãî ôîíäà (ñò. 63 Ëåñíîãî êîäåêñà).

Îñîáûé ïîðÿäîê óñòàíîâëåí äëÿ ïðîäàæè çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ.  ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 8 Ôåäåðàëüíîãî çàêîíà îò 24.07.2002ã. «Îá îáîðîòå çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ» ïðè ïðîäàæå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà èç çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ ñóáúåêò Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè èëè â ñëó÷àÿõ, óñòàíîâëåííûõ çàêîíîì ñóáúåêòà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè, îðãàí ìåñòíîãî ñàìîóïðàâëåíèÿ èìååò ïðåèìóùåñòâåííîå ïðàâî ïîêóïêè òàêîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïî öåíå, çà êîòîðóþ îí ïðîäàåòñÿ, çà èñêëþ÷åíèåì ñëó÷àåâ ïðîäàæè ñ ïóáëè÷íûõ òîðãîâ.

 ñëó÷àå åñëè ïóáëè÷íî-ïðàâîâîå îáðàçîâàíèå îòêàæåòñÿ îò ïîêóïêè ëèáî íå óâåäîìèò ïðîäàâöà î íàìåðåíèè ïðèîáðåñòè ïðîäàâàåìûé çåìåëüíûé ó÷àñòîê â òå÷åíèå ìåñÿöà ñî äíÿ ïîñòóïëåíèÿ èçâåùåíèÿ ïðîäàâöà î òàêîé ïðîäàæå, ïîñëåäíèé âïðàâå â òå÷åíèå ãîäà ïðîäàòü çåìåëüíûé ó÷àñòîê òðåòüåìó ëèöó ïî öåíå íå íèæå óêàçàííîé â èçâåùåíèè öåíû.

Ïðè ñîâåðøåíèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè ïðîäàâöû çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ óïëà÷èâàþò íàëîã â ñîîòâåòñòâèè ñ Íàëîãîâûì êîäåêñîì ÐÔ (÷. 1 ñò. 38).

 ñîñòàâ ïðåäïðèÿòèÿ êàê èìóùåñòâåííîãî êîìïëåêñà âõîäèò íå òîëüêî íåäâèæèìîå èìóùåñòâî, íî è äâèæèìîå èìóùåñòâî, ïðàâà òðåáîâàíèÿ è ò. ä. (ñò. 132 ÃÊ). Ê ïðîäàæå ýòîãî èìóùåñòâà èëè ê åãî ÷àñòè ïðàâèëà ï. 2 íàñòîÿùåé ñòàòüè ïðèìåíÿþòñÿ, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî ïðàâèëàìè î äîãîâîðå ïðîäàæè ïðåäïðèÿòèÿ.

Âîò ÷òî ãîâîðèò î ïðåäìåòå äàííîãî äîãîâîðà Ñèíàéñêèé Â. È.: «Ïðåäìåòîì … ìîãóò áûòü òîëüêî âåùè, à íå ïðàâà; âåùè ñîáñòâåííûå, à íå ÷óæèå; ñóùåñòâóþùèå, à íå áóäóùèå èëè ñóùåñòâîâàâøè; âåùè ñâîáîäíûå»1
.

×àùå âñåãî âîçíèêàþò âîïðîñû î âîçìîæíîñòè çàêëþ÷åíèÿ äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüíîãî îáúåêòà.

Íåêîòîðûå àâòîðû ñ÷èòàþò, ÷òî äî ìîìåíòà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè è ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íåäîñòðîåííûå îáúåêòû «íå ìîãóò îöåíèâàòüñÿ â êà÷åñòâå íåäâèæèìîñòè, à ÿâëÿþòñÿ ëèøü ñîâîêóïíîñòüþ ñòðîèòåëüíûõ ìàòåðèàëîâ è êîíñòðóêöèé, â êîòîðóþ âëîæåí òàêæå òðóä ñòðîèòåëåé»2
.

Âûñøèé àðáèòðàæíûé ñóä îòâå÷àåò íà ýòîò âîïðîñ ïîëîæèòåëüíî, îñíîâûâàÿñü íà ï. 2 ñò. 25 Çàêîíà î ðåãèñòðàöèè, ãäå äîïóñêàåòñÿ ñîâåðøåíèå ñäåëêè ñ îáúåêòîì íåçàâåðøåííîãî ñòðîèòåëüñòâà è ðåãèñòðàöèÿ ïðàâà íà óêàçàííûé îáúåêò íà îïðåäåëåííûõ ýòàïàõ ñòðîèòåëüñòâà.  ñîîòâåòñòâèè ñ âûâîäàìè Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà «ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåçàâåðøåííûé ñòðîèòåëüñòâîì îáúåêò âîçíèêàåò ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè»1
.

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè çàêëþ÷àåòñÿ â ïèñüìåííîé ôîðìå
ïóòåì ñîñòàâëåíèÿ îäíîãî äîêóìåíòà, ïîäïèñàííîãî ñòîðîíàìè (ñò. 550 ÃÊ ÐÔ).

Äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè äîëæåí áûòü îáÿçàòåëüíî çàêëþ÷åí â ïèñüìåííîé ôîðìå. Ïðè ýòîì èç âñåõ äîïóñêàåìûõ âàðèàíòîâ ïèñüìåííîé ôîðìû äîãîâîðà (ï. 2 ñò. 434 ÃÊ) â äàííîì ñëó÷àå ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàí òîëüêî îäèí äîêóìåíò, ïîäïèñàííûé îáåèìè ñòîðîíàìè. Íåñîáëþäåíèå äàííîãî òðåáîâàíèÿ âëå÷åò çà ñîáîé íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñîîòâåòñòâóþùåãî äîãîâîðà.

Ê äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ (êóï÷åé) äîëæåí áûòü ïðèëîæåí ïëàí ïðîäàâàåìîãî ó÷àñòêà. Ïðè îòñóòñòâèè òàêîâîãî äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè íå ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè. Åñëè îòñóòñòâóåò ïëàí ó÷àñòêà, îí èçãîòàâëèâàåòñÿ çà ñ÷åò ñðåäñòâ ïðîäàâöà èëè ïîêóïàòåëÿ ïî ñîãëàøåíèþ ìåæäó íèìè. Òåõíè÷åñêèå òðåáîâàíèÿ ê ïëàíàì óñòàíàâëèâàþòñÿ îðãàíîì ãîñóäàðñòâåííîãî óïðàâëåíèÿ çåìåëüíûì ôîíäîì

Êîìèòåòîì ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè 02.06.1993ã. óòâåðæäåí Òèïîâîé äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè (êóï÷àÿ) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.  íåì ôèêñèðóþòñÿ ñòîðîíû äîãîâîðà, ïðåäìåò äîãîâîðà, ïëàòà çà çåìåëüíûé ó÷àñòîê, îáðåìåíåíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïðàâàìè äðóãèõ ëèö íà îïðåäåëåííîé ïëîùàäè, îãðàíè÷åíèÿ â èñïîëüçîâàíèè. Ïðè ýòîì ãðàíèöû çåìåëü, îáðåìåíåííûõ ïðàâàìè òðåòüèõ ëèö, à òàêæå èìåþùèåñÿ îãðàíè÷åíèÿ ïîëüçîâàíèÿ óêàçûâàþòñÿ íà ïðèëàãàåìîì ê äîãîâîðó ïëàíå (÷åðòåæå) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.

Ê äîãîâîðó â êà÷åñòâå åãî íåîòúåìëåìîé ÷àñòè ïðèëàãàþòñÿ íàðÿäó ñ ïëàíîì çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ñâîäíàÿ âåäîìîñòü îöåíêè ñòðîåíèé, ïîìåùåíèé è ñîîðóæåíèé, ðàñïîëîæåííûõ íà çåìåëüíîì ó÷àñòêå; óñëîâèÿ ïðèîáðåòåíèÿ çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïî êîíêóðñó (ïðè åãî ïðîäàæå â òàêîì ïîðÿäêå); òðåáîâàíèÿ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî çàäîëæåííîñòè (â ñëó÷àå çàëîãà ïðîäàâàåìîãî ó÷àñòêà); äîâåðåííîñòè ïðîäàâöà è ïîêóïàòåëÿ.

Îñîáîãî âíèìàíèÿ çàñëóæèâàåò âîïðîñ î ðåãèñòðàöèè. Ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîñòü ïî äîãîâîðó ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ê ïîêóïàòåëþ ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè (ñò. 551 ÃÊ ÐÔ).

Ïîðÿäîê ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè è ïðàâ íà íåå óñòàíîâëåí Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì «Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì»1
.

Ðåãèñòðàöèè ïîäëåæèò ïåðåõîä ïðàâ íà ïðîäàâàåìîå èìóùåñòâî, à íå äîãîâîð, êîòîðûé ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì ñ ìîìåíòà åãî ïîäïèñàíèÿ ñòîðîíàìè. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 131 ÃÊ ïðîèçâîäèòñÿ ó÷ðåæäåíèÿìè þñòèöèè â åäèíîì ãîñóäàðñòâåííîì ðååñòðå.

Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðàâ ïðîèçâîäèòñÿ íà âñåé òåððèòîðèè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ïî óñòàíîâëåííîé óïîìÿíóòûì çàêîíîì ñèñòåìå çàïèñåé î ïðàâàõ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî â Åäèíîì ãîñóäàðñòâåííîì ðååñòðå íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì. Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ ÿâëÿåòñÿ åäèíñòâåííûì äîêàçàòåëüñòâîì ñóùåñòâîâàíèÿ çàðåãèñòðèðîâàííîãî ïðàâà. Çàðåãèñòðèðîâàííîå ïðàâî íà íåäâèæèìîñòü ìîæåò áûòü îáæàëîâàíî òîëüêî â ñóäåáíîì ïîðÿäêå.

Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ íîñèò îòêðûòûé õàðàêòåð. Îðãàí, îñóùåñòâëÿþùèé ðåãèñòðàöèþ ïðàâ, îáÿçàí ïðåäîñòàâèòü ñâåäåíèÿ î ëþáîì îáúåêòå íåäâèæèìîñòè ëþáîìó ëèöó, ïðåäúÿâèâøåìó óäîñòîâåðåíèå ëè÷íîñòè è çàÿâëåíèå â ïèñüìåííîé ôîðìå, à þðèäè÷åñêîìó ëèöó – äîêóìåíòû, ïîäòâåðæäàþùèå ðåãèñòðàöèþ þðèäè÷åñêîãî ëèöà è ïîëíîìî÷èÿ åãî ïðåäñòàâèòåëÿ.

Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì ïðîèçâîäèòñÿ ó÷ðåæäåíèÿìè þñòèöèè ïî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì íà òåððèòîðèè ðåãèñòðàöèîííîãî îêðóãà ïî ìåñòó íàõîæäåíèÿ íåäâèæèìîñòè. Ïîðÿäîê ñîçäàíèÿ è ñòðóêòóðà ó÷ðåæäåíèé þñòèöèè ïî ðåãèñòðàöèè ïðàâ, à òàêæå ïðèíöèïû èõ ðàçìåùåíèÿ îïðåäåëÿþòñÿ ñóáúåêòàìè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ïî ñîãëàñîâàíèþ ñ ôåäåðàëüíûì îðãàíîì, óïîëíîìî÷åííûì Ïðàâèòåëüñòâîì ÐÔ.

Óñòàíàâëèâàÿ äåòàëüíûé ïîðÿäîê ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì, âûøåíàçâàííûé ÔÇ ñîäåðæèò èñ÷åðïûâàþùèé ïåðå÷åíü îñíîâàíèé äëÿ îòêàçà â ðåãèñòðàöèè, ïðèîñòàíîâëåíèè ðåãèñòðàöèè, à òàêæå ïðåäóñìàòðèâàåò ìåðû îòâåòñòâåííîñòè çà íåòî÷íîñòü äàííûõ, íåñâîåâðåìåííîñòü èõ ïðåäîñòàâëåíèÿ. Òàêèå ìåðû ìîãóò âêëþ÷àòü â ñåáÿ è âîçìåùåíèå ìàòåðèàëüíîãî óùåðáà, íàíåñåííîãî þðèäè÷åñêîìó, ôèçè÷åñêîìó ëèöó èëè ãîñóäàðñòâó ñîâåðøåíèåì óêàçàííûõ äåéñòâèé.

Åñëè ñòîðîíû èñïîëíèëè äîãîâîð ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè (ò. å. èìóùåñòâî áûëî ïåðåäàíî ïîêóïàòåëþ, êîòîðûé óïëàòèë ïðîäàâöó óñòàíîâëåííóþ äîãîâîðîì öåíó) äî åãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè, òî âñå îòíîøåíèÿ, êîòîðûå âîçíèêëè ó ñòîðîí äîãîâîðà ñ òðåòüèìè ëèöàìè äî åãî ðåãèñòðàöèè, ñîõðàíÿþòñÿ.

Òàê, íàïðèìåð, åñëè ñäàííîå èìóùåñòâî áûëî ïåðåäàíî â àðåíäó, òî àðåíäíàÿ ïëàòà ïðîäîëæàåò ïîñòóïàòü ïðîäàâöó. Åñëè èìóùåñòâî áûëî çàëîæåíî, òî ïðîäàâåö ïðîäîëæàåò âûïîëíÿòü ñâîè îáÿçàòåëüñòâà ïî çàêëàäíîé1
.

Ïîñëå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè èñïîëíåííîãî äîãîâîðà ê íîâîìó ñîáñòâåííèêó èìóùåñòâà ïåðåõîäÿò âñå ïðàâà è îáÿçàííîñòè ïðîäàâöà ïî ïîâîäó äàííîãî èìóùåñòâà.  ÷àñòíîñòè, â äîãîâîðå î ïðîäàæå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ïåðåõîä îáÿçàííîñòåé ôèêñèðóåòñÿ êàê ñîîòâåòñòâóþùåå îáðåìåíåíèå çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.

Ñðîê, â òå÷åíèå êîòîðîãî äîãîâîð è (èëè) ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ïîäëåæèò ðåãèñòðàöèè, çàêîíîì íå óñòàíîâëåí. ×òîáû îáåçîïàñèòü ñåáÿ îò ïîäîáíîãî ïîâåäåíèÿ ïðîäàâöà ïîêóïàòåëþ íåîáõîäèìî ìàêñèìàëüíî ñýêîíîìèòü âðåìÿ ìåæäó çàêëþ÷åíèåì äîãîâîðà è ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé ïåðåõîäà ïðàâà.

 ï. 7 «Îáçîðà ïðàêòèêè ðàçðåøåíèÿ ñïîðîâ, âîçíèêàþùèõ ïî äîãîâîðàì êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè» Âûñøèé Àðáèòðàæíûé Ñóä ÐÔ ñäåëàë âûâîä, ÷òî ïîñêîëüêó ñïîðíîå èìóùåñòâî îáðåìåíåíî ïðàâàìè ïîêóïàòåëÿ (îòäåëåíèÿ Ñáåðáàíêà â êîíêðåòíîì ðàññìîòðåííîì ñëó÷àå), ïðîäàâåö (Àêöèîíåðíîå îáùåñòâî) ïîòåðÿë ïðàâî ðàñïîðÿæàòüñÿ èì ëþáûì ñïîñîáîì.

Ï.3 âûøåíàçâàííîãî «Îáçîðà» îáîñíîâûâàåò ðåøåíèå Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà î òîì, ÷òî äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè íåæèëûõ ïîìåùåíèé ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì ñ ìîìåíòà åãî ïîäïèñàíèÿ, à íå ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ñîãëàñíî ï. 1 ñò. 433 ÃÊ.

Ñëåäîâàòåëüíî, ïî ñäåëêàì ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè è ïðåäïðèÿòèÿìè îáÿçàòåëüíà ðåãèñòðàöèÿ ñäåëêè, à çàòåì èëè îäíîâðåìåííî ðåãèñòðàöèÿ ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè (ñò.551 ÃÊ). Â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò.558 è ñò.560 ÃÊ ñòîðîíû îáÿçàíû çàðåãèñòðèðîâàòü äîãîâîð ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé è ïðåäïðèÿòèé ïîä óãðîçîé åãî íåäåéñòâèòåëüíîñòè.

Öåíà
ÿâëÿåòñÿ ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, ïðè åå îòñóòñòâèè äîãîâîð ñ÷èòàåòñÿ íåçàêëþ÷åííûì (ñò. 555 ÃÊ).

Îáÿçàòåëüíîå âêëþ÷åíèå öåíû èìóùåñòâà â äîãîâîð îáóñëîâëåíî, êàê ïðàâèëî, çíà÷èòåëüíîé ñòîèìîñòüþ ïðîäàâàåìîãî èìóùåñòâà, à òàêæå íåîáõîäèìîñòüþ óïëàòû íàëîãà ñ ïðîäàæè äàííîãî èìóùåñòâà, ðàçìåðû êîòîðîãî îïðåäåëÿþòñÿ èñõîäÿ èç ïðîäàæíîé öåíû èìóùåñòâà.

Öåíà êîíêðåòíîãî íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà ñòðîãî èíäèâèäóàëüíà è íå ìîæåò áûòü ñîïîñòàâèìà ñ àíàëîãè÷íûìè âèäàìè íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà, â ñâÿçè ñ ÷åì ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè òàêîãî èìóùåñòâà íå ìîæåò ïðèìåíÿòüñÿ ï. 3 ñò. 424, ïðåäóñìàòðèâàþùèé âîçìîæíîñòü ïðè îòñóòñòâèè öåíû â âîçìåçäíîì äîãîâîðå ïðèìåíÿòü öåíû, êîòîðûå ïðè ñðàâíèìûõ îáñòîÿòåëüñòâàõ îáû÷íî âçèìàþòñÿ çà àíàëîãè÷íûå òîâàðû.

Òàê, ïðîäàâàåìûé çåìåëüíûé ó÷àñòîê äëÿ ñàäîâîäñòâà ñòðîãî èíäèâèäóàëåí è èìååò ñâîè îñîáåííîñòè äàæå ïî ñðàâíåíèþ ñ ñîñåäíèìè çåìåëüíûìè ó÷àñòêàìè. Ýòà èíäèâèäóàëüíîñòü ìîæåò çàêëþ÷àòüñÿ â åãî áîëüøåé ïðîäóêòèâíîñòè, îñâîåííîñòè, íàëè÷èè îïðåäåëåííîãî êîëè÷åñòâà ìíîãîëåòíèõ íàñàæäåíèé è ò. ä.

Ïîðÿäîê êóïëè-ïðîäàæè ãðàæäàíàìè Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ ïðåäóñìàòðèâàåò âîçìîæíîñòü ïî æåëàíèþ ñîáñòâåííèêà ïðîäàæè çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ñ ïîìîùüþ ðàéîííîãî (ãîðîäñêîãî) çåìåëüíîãî êîìèòåòà íà êîíêóðñå èëè àóêöèîíå. Òàêèì îáðàçîì, öåíà ïðîäàâàåìîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà ìîæåò áûòü óñòàíîâëåíà êàê ïî äîãîâîðåííîñòè ñòîðîí, òàê è ïî ðåçóëüòàòàì êîíêóðñà èëè àóêöèîíà. Íî äàæå åñëè öåíà óñòàíàâëèâàåòñÿ ïî èòîãàì êîíêóðñà èëè àóêöèîíà, îíà äîëæíà áûòü âêëþ÷åíà â äîãîâîð. Òèïîâîé äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè (êóï÷àÿ) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, óòâåðæäåííûé Êîìèòåòîì Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó, ñîäåðæèò ñïåöèàëüíûé ïóíêò, ïîñâÿùåííûé ïëàòå ïî äîãîâîðó.  ýòîì ïóíêòå óêàçûâàþòñÿ öåíà ïðîäàííîãî çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, îïðåäåëåííàÿ óêàçàííûìè âûøå ñïîñîáàìè; ñâåäåíèÿ îá îïëàòå ñóììû, ïåðå÷èñëåííîé ïðîäàâöó è çàëîãîäåðæàòåëþ (åñëè ïðåäìåò äîãîâîðà îáðåìåíåí çàëîãîì) ñîãëàñíî ïðèëàãàåìîìó ê äîãîâîðó òðåáîâàíèþ çàëîãîäåðæàòåëÿ ïî çàäîëæåííîñòè, íåîáõîäèìîé äëÿ ñîâåðøåíèÿ ïîãàøåíèÿ ïî çàêëàäíîé íà ïðåäìåò äîãîâîðà, ïîäòâåðæäåííîìó ïðîäàâöîì; ñâåäåíèÿ î ïåðåäà÷å ïðîäàâöó ñîîòâåòñòâóþùåé ñóììû íàëè÷íûìè.

Íîðìàòèâíàÿ öåíà çåìëè óñòàíàâëèâàåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ Ïîñòàíîâëåíèåì Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 15.03.1997ã. «Î ïîðÿäêå îïðåäåëåíèÿ íîðìàòèâíîé öåíû çåìëè» åæåãîäíî îðãàíàìè èñïîëíèòåëüíîé âëàñòè ñóáúåêòîâ Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè äëÿ çåìåëü ðàçëè÷íîãî öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ ïî îöåíî÷íûì çîíàì, àäìèíèñòðàòèâíûì ðàéîíàì, ïîñåëåíèÿì è èõ ãðóïïàì. Íîðìàòèâíàÿ öåíà çåìëè íå äîëæíà ïðåâûøàòü 75 ïðîöåíòîâ óðîâíÿ ðûíî÷íîé öåíû íà òèïè÷íûå çåìåëüíûå ó÷àñòêè ñîîòâåòñòâóþùåãî öåëåâîãî íàçíà÷åíèÿ. Ïðè ýòîì ðûíî÷íàÿ ñòîèìîñòü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà óñòàíàâëèâàåòñÿ â ñîîòâåòñòâèè ñ Ôåäåðàëüíûì çàêîíîì îá îöåíî÷íîé äåÿòåëüíîñòè (ñò. 66 Çåìåëüíîãî êîäåêñà).

Äîêóìåíòû î íîðìàòèâíîé öåíå è êàäàñòðîâîé ñòîèìîñòè çåìåëüíûõ ó÷àñòêîâ âûäàþòñÿ çàèíòåðåñîâàííûì ëèöàì ðàéîííûìè (ãîðîäñêèìè) êîìèòåòàìè ïî çåìåëüíûì ðåñóðñàì è çåìëåóñòðîéñòâó.

 äîãîâîðå ïðîäàæè ìîæåò áûòü óêàçàíà ëèøü öåíà íà åäèíèöó ïëîùàäè èëè èíîãî ðàçìåðà íåäâèæèìîñòè, íàïðèìåð öåíà êâ. ì, öåíà îäíîé ñîòêè (èëè îäíîãî ãåêòàðà) çåìåëüíîãî ó÷àñòêà. Ïðè ýòîì îáùàÿ öåíà ïðîäàâàåìîãî èìóùåñòâà îïðåäåëÿåòñÿ èñõîäÿ èç åãî ôàêòè÷åñêîãî ðàçìåðà, â ÷àñòíîñòè ïóòåì óìíîæåíèÿ ñòîèìîñòè îäíîãî êâ. ì íà îáùóþ ïëîùàäü ïðîäàâàåìîãî ñòðîåíèÿ ëèáî ñòîèìîñòè îäíîãî ãåêòàðà (ñîòêè) íà ïëîùàäü çåìåëüíîãî ó÷àñòêà.

Ñèíàéñêèé Â. È. îòìå÷àåò, «÷òî öåíà â êóïëå-ïðîäàæå íåïðåìåííî äîëæíà âûðàæàòüñÿ â äåíüãàõ. Óïëàòà âåùàìè äàëà áû ìåñòî äðóãîé þðèäè÷åñêîé ñäåëêå, ìåíå, à íå êóïëå-ïðîäàæå. Öåíà ýòà äîëæíà áûòü, äàëåå, îïðåäåëèìîé. Íå áóäåò, ïîýòîìó, êóïëè-ïðîäàæè, åñëè íåëüçÿ îïðåäåëèòü, êàêóþ ñóììó âïðàâå òðåáîâàòü ïðîäàâåö îò ïîêóïùèêà. Ðàâíûì îáðàçîì, öåíà äîëæíà áûòü èñòèííîé»1
.

È, íàêîíåö, ñòîðîíàìè äîãîâîðà
ÿâëÿþòñÿ ïðîäà­âåö
è ïîêóïàòåëü
.

Ïðîäàâåö íåäâèæèìîñòè äîëæåí áûòü åå ñîáñòâåííèêîì èëè îáëàäàòü èíûì îãðàíè÷åííûì âåùíûì ïðàâîì, èç êîòîðîãî âûòåêàåò ïðàâîìî÷èå ïðîäàâöà ïî ðàñïîðÿæåíèþ èìóùåñòâîì, ÿâëÿþùèìñÿ íåäâèæèìîñòüþ. Íàïðèìåð, òàêèì ïðàâîìî÷èåì íàäåëåí ñóáúåêò ïðàâà õîçÿéñòâåííîãî âåäåíèÿ (ãîñóäàðñòâåííîå èëè ìóíèöèïàëüíîå óíèòàðíîå ïðåäïðèÿòèå), êîòîðûé âïðàâå ðàñïîðÿæàòüñÿ (â òîì ÷èñëå ïóòåì îò÷óæäåíèÿ) çàêðåïëåí­íûì çà íèì èìóùåñòâîì ñ ó÷åòîì ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì îãðàíè÷åíèé.  ÷àñòíîñòè, äëÿ îò÷óæäåíèÿ íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà òðåáóåòñÿ ñîãëàñèå ñîáñòâåííèêà; ðàñïîðÿæåíèå èìóùåñòâîì äîëæíî îñóùåñòâëÿòüñÿ óíèòàð­íûì ïðåäïðèÿòèåì â ðàìêàõ åãî öåëåâîé ïðàâîñïîñîáíîñòè (ñò. 295, 49 ÃÊ). Íàïðîòèâ, ó÷ðåæäåíèå êàê ñóáúåêò ïðàâà îïåðàòèâíîãî óïðàâëåíèÿ íå âïðàâå ðàñïîðÿæàòüñÿ çàêðåïëåííûì çà íèì èìóùåñòâîì. Îäíàêî åñëè â ñîîòâåòñò­âèè ñ ó÷ðåäèòåëüíûìè äîêóìåíòàìè ó÷ðåæäåíèþ ïðåäîñòàâëåíî ïðàâî îñó­ùåñòâëÿòü ïðèíîñÿùóþ äîõîäû äåÿòåëüíîñòü, òî èìóùåñòâî, ïðèîáðåòåííîå çà ñ÷åò ýòèõ äîõîäîâ, ïîñòóïàåò â ñàìîñòîÿòåëüíîå ðàñïîðÿæåíèå ó÷ðåæäåíèÿ è ìîæåò îò÷óæäàòüñÿ ïîñëåäíèì ïî ñâîåìó óñìîòðåíèþ (ñò. 298 ÃÊ).

 êà÷åñòâå ïðîäàâöà ìîãóò âûñòóïàòü ãîñóäàðñòâî (Ðîññèéñêàÿ Ôåäå­ðàöèÿ è ñóáúåêòû Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè), à òàêæå ìóíèöèïàëüíûå îáðàçî­âàíèÿ â ÷àñòè ïðîäàæè ãîñóäàðñòâåííîãî èëè ìóíèöèïàëüíîãî èìóùåñòâà, íå çàêðåïëåííîãî çà þðèäè÷åñêèìè ëèöàìè. Âîçíèêàþùèå ïðè ýòîì ïðàâî­îòíîøåíèÿ áóäóò ðåãóëèðîâàòüñÿ íîðìàìè, îïðåäåëÿþùèìè ó÷àñòèå þðè­äè÷åñêèõ ëèö â ãðàæäàíñêèõ ïðàâîîòíîøåíèÿõ (ñò. 124 ÃÊ), à ñòàëî áûòü, è íîðìàìè î êóïëå-ïðîäàæå.

Ãðàæäàíå ìîãóò çàêëþ÷àòü äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè (â êà÷åñòâå ïðîäàâöà) ñ ó÷åòîì îáùèõ òðåáîâàíèé, ïðåäúÿâëÿåìûõ ê èõ ïðàâîñïîñîáíîñòè è äååñïîñîáíîñòè.

Ïîêóïàòåëåì òîâàðà ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè ìîæåò áûòü âñÿêîå ôèçè÷åñêîå èëè þðèäè÷åñêîå ëèöî, ïðèçíàâàåìîå ñóáúåêòîì ãðàæäàíñêèõ ïðàâ è îáÿçàííîñòåé. Ïðèîáðåòàÿ òîâàð ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè, ïîêó­ïàòåëü, ñîãëàñíî îáùåìó ïðàâèëó, ñòàíîâèòñÿ åãî ñîáñòâåííèêîì. Îäíàêî â íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ çàêîíîì èëè äîãîâîðîì, ïîêóïàòåëü íå ïðèîáðåòàåò ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà ïåðåäàííûé ïðîäàâöîì òîâàð.

Ê ÷èñëó òàêèõ ïîêóïàòåëåé îòíîñÿòñÿ, âî-ïåðâûõ, ãîñóäàðñòâåííûå è ìóíèöèïàëüíûå óíèòàðíûå ïðåäïðèÿòèÿ, îáëàäàþùèå ïðàâîì õîçÿéñòâåí­íîãî âåäåíèÿ ëèáî îïåðàòèâíîãî óïðàâëåíèÿ (êàçåííûå ïðåäïðèÿòèÿ) íà çàêðåïëåííîå çà íèìè èìóùåñòâî, à òàêæå ó÷ðåæäåíèÿ (ñóáúåêòû ïðàâà îïåðàòèâíîãî óïðàâëåíèÿ). Ñîâåðøàÿ äîãîâîðû êóïëè-ïðîäàæè êàêîãî-ëèáî èìóùåñòâà â êà÷åñòâå ïîêóïàòåëÿ, îíè ïðèîáðåòàþò íà ýòî èìóùåñòâî ñîîò­âåòñòâóþùåå îãðàíè÷åííîå âåùíîå ïðàâî, ñîáñòâåííèêîì æå òîâàðà ñòàíî­âèòñÿ ëèöî, ÿâëÿþùååñÿ ñîáñòâåííèêîì èìóùåñòâà, çàêðåïëåííîãî çà þðè­äè÷åñêèìè ëèöàìè.

Âî-âòîðûõ, íå ñòàíîâÿòñÿ ñîáñòâåííèêàìè ïðèîáðåòåííûõ ïî äîãîâîðó êóïëè-ïðîäàæè òîâàðîâ òàêæå ãðàæäàíå èëè þðèäè÷åñêèå ëèöà, íàäåëåííûå ïîëíîìî÷èÿìè íà ñîâåðøåíèå óêàçàííûõ äåéñòâèé îò ñâîåãî èìåíè â ñèëó äîãîâîðà êîìèññèè, àãåíòñêîãî äîãîâîðà èëè äîãîâîðà äîâåðèòåëüíîãî óïðàâëåíèÿ.

Ñðåäè âñåõ äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè âûäåëÿþòñÿ äîãîâîðû, ïðîäàâöû è ïîêóïàòåëè ïî êîòîðûì, ïðîäàâàÿ èëè ïðèîáðåòàÿ òîâàðû, äåéñòâóþò â ðàìêàõ îñóùåñòâëÿåìîé èìè ïðåäïðèíèìàòåëüñêîé äåÿòåëüíîñòè.

Äëÿ ñîâåðøåíèÿ ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ, åñëè îíà íàõîäèòñÿ â ñîâìåñòíîé ñîáñòâåííîñòè ñóïðóãîâ, à ïðîäàâöîì èëè ïîêóïàòåëåì âûñòóïàåò îäèí èç ñóïðóãîâ, íåîáõîäèìî ïîëó÷èòü íîòàðèàëüíîóäîñòîâåðåííîå ñîãëàñèå äðóãîãî ñóïðóãà1
.

Ïðè îòñóòñòâèè òàêîãî ñîãëàñèÿ íà ñîâåðøåíèå ñäåëêè îíà ìîæåò áûòü ïðèçíàíà íåäåéñòâèòåëüíîé â ñóäåáíîì ïîðÿäêå ïî òðåáîâàíèþ ñóïðóãà, íå ó÷àñòâîâàâøåãî â çàêëþ÷åíèè ñäåëêè, íî ÷üå ñîãëàñèå íåîáõîäèìî áûëî ïîëó÷èòü. Ñðîê èñêîâîé äàâíîñòè äëÿ èñêîâ î ïðèçíàíèè òàêîé ñäåëêè íåäåéñòâèòåëüíîé òàê æå, êàê è äëÿ äðóãèõ îñïîðèìûõ ñäåëîê, óñòàíàâëèâàåòñÿ â îäèí ãîä è èñ÷èñëÿåòñÿ ñî äíÿ, êîãäà ëèöî óçíàëî èëè äîëæíî áûëî óçíàòü î íàðóøåíèè ñâîåãî ïðàâà (ï. 2 ñò. 181 ÃÊ).

2.2
Ñîäåðæàíèå äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè

Îñíîâíàÿ îáÿçàííîñòü ïðîäàâöà
– ýòî ïåðåäà÷à íåäâèæèìîñòè ïîêóïàòåëþ. «Ïðîäàâåö îáÿçàí ïåðåäàòü âåùü»1
.ßâëÿþùèéñÿ ïðåäìåòîì êóïëè-ïðîäàæè òîâàð, â îòíîøåíèè êîòîðîãî èìåþòñÿ ïðàâà òðåòüèõ ëèö, ìîæåò îêàçàòüñÿ èñòðåáîâàííûì ýòèìè ëèöàìè ó ïîêóïàòåëÿ.

Êàê îòìå÷àë Øåðøåíåâè÷ Ã. Ô., «íà ïðîäàâöå ëåæèò îòâåòñòâåííîñòü çà ïðàâî íàâåùü, èì îò÷óæäàåìóþ. Öåëü êóïëè-ïðîäàæè çàêëþ÷àåòñÿ â ïðåäîñòàâëåíèè ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, à ýòî âîçìîæíî òîëüêî ïðè óñëîâèè, åñëè òàêîå ïðàâî ïðèíàäëåæèò ñàìîìó ïðîäàâöó»1
.

Ýòà îáÿçàííîñòü ÿâëÿåòñÿ îáùåé äëÿ âñåõ äîãîâîðîâ êóïëè-ïðîäàæè. Ñ ìîìåíòà ïåðåäà÷è âåùè ó ïîêóïàòåëÿ, êàê ïðàâèëî, âîçíèêàåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè (ï. 1 ñò. 223 ÃÊ). Îäíàêî ó ïîêóïàòåëÿ íåäâèæèìîñòè ïðàâî ñîáñòâåííîñòè âîçíèêàåò ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, êîòîðûé ìîæåò è íå ñîâïàäàòü ñ ôàêòè÷åñêîé ïåðåäà÷åé íåäâèæèìîñòè.

 ðàññìàòðèâàåìîì îáÿçàòåëüñòâå ñëåäóåò ðàçëè÷àòü ïåðåäà÷ó ïðàâà ñîáñòâåííîñòè è ôàêòè÷åñêóþ ïåðåäà÷ó âåùè (íåäâèæèìîñòè) ïî àêòó ïåðåäà÷è.  ñâÿçè ñ ýòèì îñíîâíóþ îáÿçàííîñòü ïðîäàâöà ïðåäïî÷òèòåëüíåå ðàññìàòðèâàòü êàê îáÿçàííîñòü ïåðåíåñòè íà ïîêóïàòåëÿ ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà ïðîäàííîå èìóùåñòâî è ââåñòè åãî âî âëàäåíèå íåäâèæèìîñòüþ (ò. å. ôàêòè÷åñêè ïåðåäàòü íåäâèæèìîñòü).

Ó÷èòûâàÿ óñòàíîâëåííîå çàêîíîäàòåëüñòâîì òðåáîâàíèå ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè, íà êàæäóþ èç ñòîðîí äîãîâîðà âîçëàãàåòñÿ îáÿçàííîñòü îáðàòèòüñÿ â ãîñóäàðñòâåííûé ðåãèñòðèðóþùèé îðãàí ñ öåëüþ âûïîëíåíèÿ ýòîãî òðåáîâàíèÿ ïî ñìûñëó ï. 3 ñò. 551 ÃÊ.

Åñëè îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò âûïîëíåíèÿ óêàçàííîé îáÿçàííîñòè, òî ñóä âïðàâå ïî òðåáîâàíèþ äðóãîé ñòîðîíû âûíåñòè ðåøåíèå î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Òî æå ïðîèñõîäèò è â òîì ñëó÷àå, åñëè îäíà èç ñòîðîí óêëîíÿåòñÿ îò ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà, òðåáóþùåãî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè.

Íåñìîòðÿ íà òî, ÷òî äîãîâîð ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì òîëüêî ïîñëå åãî ðåãèñòðàöèè, ñóä âïðàâå âûíåñòè ðåøåíèå î ðåãèñòðàöèè, åñëè ñäåëêà ñîâåðøåíà â íàäëåæàùåé ôîðìå (ñò. 165 ÃÊ). Îáÿçàííîñòü ïåðåäàòü ïðàâî ñîáñòâåííîñòè íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ïðåäïîëàãàåò, ÷òî îíî äîëæíî áûòü ñâîáîäíûì îò ëþ­áûõ ïðàâ è ïðèòÿçàíèé òðåòüèõ ëèö, çà èñêëþ÷åíèåì ñëó÷àåâ, êîãäà ïîêóïàòåëü ñîãëàñèëñÿ ïðèíÿòü èìóùåñòâî ñ îãðàíè÷åíèÿìè (îáðåìåíåíèÿìè).  ñîîòâåòñòâèè ñ ÃÊ (ñò. 131) è Çàêîíîì î ðåãèñòðà­öèè (ï. 1 ñò. 4) îãðàíè÷åíèÿ (îáðåìåíåíèÿ) âåùíûõ ïðàâ íà íåäâè­æèìîñòü ïîäëåæàò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè íàðÿäó ñ ãîñóäàð­ñòâåííîé ðåãèñòðàöèåé ñàìèõ ïðàâ.

Ó÷èòûâàÿ ñïåöèôèêó íåäâèæèìîñòè êàê îáúåêòà äîãîâîðà ïðî­äàæè, çàêîíîäàòåëü óñòàíîâèë ñïåöèàëüíûå ïðàâèëà, ñâÿçàííûå ñ èñïîëíåíèåì ïðîäàâöîì îáÿçàííîñòè ïåðåäàòü, à ïîêóïàòå­ëåì — ïðèíÿòü ïðîäàííóþ âåùü. Ïåðåäà÷à íåäâèæèìîñòè îñóùå­ñòâëÿåòñÿ ïî ïîäïèñûâàåìîìó ñòîðîíàìè ïåðåäàòî÷íîìó àêòó èëè èíîìó äîêóìåíòó î ïåðåäà÷å.  ñèëó îñîáûõ åñòåñòâåííûõ ñâîéñòâ íåäâèæèìîñòè (íåîòäåëèìîñòü îò çåìåëüíîãî ó÷àñòêà, íà êîòîðîì îíà ðàñïîëîæåíà), åå íåâîçìîæíî ïåðåäàòü îáû÷íûì ñïîñîáîì, ò. å. ïóòåì âðó÷åíèÿ ïîêóïàòåëþ. Ïåðåäàòî÷íûé àêò â òàêîì ñëó­÷àå ÿâëÿåòñÿ äîêàçàòåëüñòâîì ñîñòîÿâøåéñÿ ïåðåäà÷è è èñêëþ÷àåò âîçìîæíûå ñïîðû, ñâÿçàííûå ñ óñòàíîâëåíèåì ýòîãî þðèäè÷åñêè çíà÷èìîãî ôàêòà. Îáÿçàòåëüíîñòü ïèñüìåííîãî îôîðìëåíèÿ ïåðå­äà÷è óñòàíîâëåíà äëÿ óñòðàíåíèÿ â áóäóùåì ñïîðîâ îá èñïîëíåíèè îáÿçàííîñòè ïðîäàâöà ïåðåäàòü âåùü ñî âñåìè ïðèíàäëåæíîñòÿìè (íàïðèìåð, ñ âíóãðèêâàðòèðíûì ñàíòåõíè÷åñêèì îáîðóäîâàíèåì), ñâîáîäíîé îò âåùåé ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà è ïðîæèâàþùèõ ñ íèì ëèö è ò. ä., à òàêæå âîçìîæíûõ ïðåòåíçèé ïîêóïàòåëÿ ïî ïîâîäó íå­äîñòàòêîâ ïåðåäàâàåìîãî èìóùåñòâà, êîòîðûå ìîãëè áûòü îáíàðó­æåíû ïðè îáû÷íîì îñìîòðå.  íåêîòîðûõ ñëó÷àÿõ ïèñüìåííîå îôîðìëåíèå ïåðåäà÷è íåäâèæèìîñòè ìîæåò ñëóæèòü äîêàçàòåëüñò­âîì äîáðîñîâåñòíîñòè èëè íåäîáðîñîâåñòíîñòè ïîêóïàòåëÿ.

Ïåðåäàòî÷íûé àêò íåëüçÿ ðàññìàòðèâàòü êàê äîïîëíåíèå èëè óòî÷íåíèå äîãîâîðà. Åñëè ñòîðîíû óêàæóò â íåì íà íåñîîòâåòñòâèå íåäâèæèìîñòè óñëîâèÿì äîãîâîðà, òî ýòî íå îñâîáîæäàåò ïðîäàâöà îò îòâåòñòâåííîñòè çà íåíàäëåæàùåå èñïîëíåíèå äîãîâîðà (ï. 2 ñò. 556 ÃÊ).

Ïåðåäàòî÷íûé àêò íå ìîæåò ðàññìàòðèâàòüñÿ è êàê íåîòúåìëåìàÿ ÷àñòü äîãîâîðà1
. Ïîäïèñàíèå àêòà î ïåðåäà÷å íåäâè­æèìîñòè èìååò çíà÷åíèå äëÿ îïðåäåëåíèÿ ìîìåíòà, êîãäà ðèñê ñëó÷àéíîé ãèáåëè ïåðåõîäèò ê ïîêóïàòåëþ. Òàê êàê ïðîäàâåö ñ÷è­òàåòñÿ èñïîëíèâøèì ñâîþ îáÿçàííîñòü ïî ïåðåäà÷å íåäâèæèìîñòè ñ ìîìåíòà âðó÷åíèÿ ýòîãî èìóùåñòâà ïîêóïàòåëþ è ïîäïèñàíèÿ àêòà èëè èíîãî äîêóìåíòà î ïåðåäà÷å, òî è ðèñê ñëó÷àéíîé ãèáåëè èëè ñëó÷àéíîãî ïîâðåæäåíèÿ èìóùåñòâà ïåðåõîäèò íà ïîêóïàòåëÿ ñ ýòîãî ìîìåíòà, åñëè èíîå íå ïðåäóñìîòðåíî äîãîâîðîì. Ïðè ýòîì âîçíèêíîâåíèå ïðàâà ñîáñòâåííîñòè ñâÿçûâàåòñÿ ñ ìîìåíòîì ðåãèñòðàöèè ïðàâà, à íå ñ ôàêòè÷åñêîé ïåðåäà÷åé âåùè. Òàêîé âû­âîä ñîîòâåòñòâóåò ñìûñëó ñò. 223 ÃÊ. Ïîýòîìó ïåðåäà÷à íåäâèæèìîñòè ìîæåò ïðåäøåñòâîâàòü ðåãèñòðàöèè, à ìîæåò è ñëåäîâàòü çà íåé, õîòÿ äàííîå óòâåðæäåíèå îöåíèâàåòñÿ â þðèäè÷åñêîé ëèòåðà­òóðå íåîäíîçíà÷íî.

Ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðîâ ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé â ìíî­ãîêâàðòèðíûõ äîìàõ è ïðîäàæè íåæèëûõ âñòðîåííî-ïðèñòðîåííûõ ïîìåùåíèé â íèõ, åñëè îíè ïðèíàäëåæàò ðàçíûì (íå ìåíåå ÷åì äâóì) äîìîâëàäåëüöàì, çàêîíîäàòåëü óñòàíàâëèâàåò äîïîëíèòåëü­íûå îáÿçàííîñòè ïðîäàâöà, ïîñêîëüêó ýòî îáùåå èìóùåñòâî âêëþ­÷àåòñÿ â ñîñòàâ êîíäîìèíèóìà êàê åäèíîãî êîìïëåêñà íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.

Îáÿçàííîñòè ïîêóïàòåëÿ
íå òðåáóþò ïîäðîáíîé õàðàêòåðèñòè­êè, òàê êàê îíè ÿâëÿþòñÿ îáû÷íûìè äëÿ ëþáîãî äîãîâîðà êóï­ëè-ïðîäàæè, çà èñêëþ÷åíèåì îáÿçàííîñòè ïðèíÿòü íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ïî ïåðåäàòî÷íîìó àêòó è çàðåãèñòðèðîâàòü ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè â ñîîòâåòñòâèè ñî ñò. 551 ÃÊ.

2.3 Îñîáåííîñòè ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé

Ñóùåñòâåííûìè óñëîâèÿìè äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé, êàê è äðóãèõ äîãîâîðîâ ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè ÿâëÿþòñÿ óñëîâèÿ î åãî ïðåäìåòå è öåíå (ñò. 554, 555 ÃÊ)

Äîïîëíèòåëüíóþ îñîáåííîñòü ïðåäìåòà äîãîâîðà ñîñòàâëÿåò åãî öåëåâîé õàðàêòåð. Æèëîå ïîìåùåíèå, íåçàâèñèìî îò òîãî, â ÷üåé ñîáñòâåííîñòè îíî íàõîäèòñÿ, ìîæåò áûòü èñïîëüçîâàíî òîëüêî äëÿ ïðîæèâàíèÿ ãðàæäàí, êàê ñîáñòâåííèêîâ òàê è èíûõ ëèö ïî êàêèì-ëèáî îñíîâàíèÿì. Îíî äîëæíî áûòü çàðåãèñòðèðîâàíî â ýòîì êà÷åñòâå â ñîîòâåòñòâóþùèõ ìóíèöèïàëüíûõ èëè ãîñóäàðñòâåííûõ îðãàíàõ (ÁÒÈ, àäìèíèñòðàöèÿ ìóíèöèïàëüíîãî îáðàçîâàíèÿ).

Ê ÷èñëó æèëûõ îòíîñÿòñÿ ñëåäóþùèå ïîìåùåíèÿ:

· æèëîé äîì;

· åãî ÷àñòü;

· êâàðòèðó â ìíîãîêâàðòèðíîì äîìå;

· åå ÷àñòü.

Êàê ïðàâèëî, ðå÷ü äîëæíà èäòè îá èçîëèðîâàííûõ ïîìåùåíèÿõ, çà

èñêëþ÷åíèåì äîëè â æèëîì ïîìåùåíèè íà ïðàâå îáùåé äîëåâîé ñîáñòâåííîñòè.

Ïîìèìî ïðåäìåòà è öåíû ñóùåñòâåííûì óñëîâèåì äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ÿâëÿåòñÿ ïåðå÷åíü ëèö, êîòîðûå è ïîñëå ïðîäàæè ñîõðàíÿþò ïðàâî ïîëüçîâàíèÿ ýòèì ïîìåùåíèåì. Èìè ñîãëàñíî çàêîíó ìîãóò áûòü:

· ÷ëåíû ñåìüè ïðåæíåãî ñîáñòâåííèêà, îñòàâøåãîñÿ ïðîæèâàòü â ïîìåùåíèè (ñò.292 ÃÊ);

· íàíèìàòåëè æèëîãî ïîìåùåíèÿ è ïîñòîÿííî ïðîæèâàþùèå ñ íèì ãðàæäàíå (ñò.667 ÃÊ);

· àðåíäàòîðû (ñò. 617 ÃÊ).

Îðãàíû îïåêè è ïîïå÷èòåëüñòâà äàþò ñîãëàøåíèå íà ïðîäàæó æèëîãî ïîìåùåíèÿ, ãäå ïðîæèâàþò íåñîâåðøåííîëåòíèå ÷ëåíû ñåìüè ñîáñòâåííèêà, óñèëèâàÿ ãàðàíòèè ïðàâ íåñîâåðøåííîëåòíèõ.

Äîãîâîð òàêæå äîëæåí óêàçûâàòü, ÷òî â æèëîì ïîìåùåíèè íà ìîìåíò ïðîäàæè íå ïðîæèâàþò ëèöà, ïðàâà êîòîðûõ ñëåäóþò çà æèëûì ïîìåùåíèåì.

Ñîáñòâåííèê êâàðòèðû â ìíîãîêâàðòèðíûõ äîìàõ íå âïðàâå îò÷óæäàòü ñâîþ äîëþ â ïðàâå ñîáñòâåííîñòè íà îáùåå èìóùåñòâî æèëîãî äîìà, à òàêæå ñîâåðøàòü èíûå äåéñòâèÿ, âëåêóùèå ïåðåäà÷ó ýòîé äîëè îòäåëüíî îò ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà êâàðòèðó.

Äîãîâîð êóïëè ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ, â îòëè÷èå îò ïðî÷èõ äîãîâîðîâ ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, ïîäëåæèò ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè è âñòóïàåò â ñèëó ñ ìîìåíòà åå îñóùåñòâëåíèÿ (ï. 3 ñò. 433 ÃÊ). Íåçàðåãèñòðèðîâàííûé äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ñ÷èòàåòñÿ íåçàêëþ÷åííûì.

Ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðåäñòàâëÿåò ñîáîé ñîñòàâíóþ ÷àñòü ïðàâîâîãî ðåæèìà íåäâèæèìîñòè, êîòîðûé ñòàë áîëåå ñòðîãèì ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðàâîâûì ðåæèìîì äâèæèìûõ âåùåé. Äàííîå ïîëîæåíèå ïðåäîïðåäåëåíî îòëè÷èòåëüíûìè îñîáåííîñòÿìè íåäâèæèìîñòè îò îñòàëüíûõ âåùåé, êîòîðûìè, â ÷àñòíîñòè, ÿâëÿþòñÿ: ïðî÷íàÿ ñâÿçü ñ çåìëåé è íåâîçìîæíîñòü ïåðåìåùåíèÿ áåç íåñîðàçìåðíîãî óùåðáà íàçíà÷åíèþ íåäâèæèìîñòè; ìíîãîêðàòíîå èñïîëüçîâàíèå â ïðîöåññå ïðîèçâîäñòâà è â èíûõ öåëÿõ, à òàêæå ñîõðàíåíèå èõ ïåðâîíà÷àëüíîãî âèäà (ôîðìû) â òå÷åíèå äëèòåëüíîãî ïåðèîäà; íàëè÷èå èíäèâèäóàëüíûõ îòëè÷èòåëüíûõ ïðèçíàêîâ; íåçàìåíÿåìîñòü íåäâèæèìîñòè.

Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ïðåäóñìàòðèâàåò îáÿçàòåëüíóþ ãîñóäàðñòâåííóþ ðåãèñòðàöèþ äîãîâîðà î ïðîäàæå æèëûõ ïîìåùåíèé (ñò. 558 ÃÊ) è äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè ïðåäïðèÿòèÿ (ñò. 560 ÃÊ). Êîäåêñ íå ïðåäóñìàòðèâàåò îáÿçàòåëüíîé ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëîê êóïëè-ïðîäàæè èíûõ, êðîìå óêàçàííûõ, âèäîâ íåäâèæèìîãî èìóùåñòâà.

Ðåãèñòðàöèÿ ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè (ñò. 551 ÃÊ) íå îçíà÷àåò ðåãèñòðàöèè ñàìîãî äîãîâîðà êóïëè-ïðîäàæè.

Ïîýòîìó äîãîâîð êóïëè-ïðîäàæè íåæèëîãî ïîìåùåíèÿ ñëåäóåò ñ÷èòàòü çàêëþ÷åííûì ñ ìîìåíòà åãî ïîäïèñàíèÿ ñîãëàñíî ï. 1 ñò. 433 ÃÊ, à íå ñ ìîìåíòà ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè1
.

Ãîñóäàðñòâåííóþ ðåãèñòðàöèþ äîãîâîðîâ ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè äîëæíû îñóùåñòâëÿòü òå æå îðãàíû, êîòîðûå ðåãèñòðèðóþò ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè íà íåå.

Ñóùåñòâóåò òî÷êà çðåíèÿ, ÷òî ïðè çàêëþ÷åíèè äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ ðåãèñòðèðóåòñÿ òîëüêî ñàì äîãîâîð, à ïåðåõîä ïðàâà ñîáñòâåííîñòè îò ïðîäàâöà ê ïîêóïàòåëþ íå ðåãèñòðèðóåòñÿ2
.

Òàêàÿ ïîçèöèÿ, ñ÷èòàåò Ïèñêóíîâà Ì. Ã., ÿâëÿåòñÿ îøèáî÷íîé, òàê êàê ÃÊ è ÔÇ î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè óñòàíàâëèâàþò îáÿçàòåëüíîñòü ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà äîïîëíèòåëüíî ê ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïåðåõîäà ïðàâà ñîáñòâåííîñòè. Ñ ìîìåíòà ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà îí ñ÷èòàåòñÿ çàêëþ÷åííûì3
.

Îäíàêî, äëÿ òîãî, ÷òîáû ïîêóïàòåëü ñòàë ñîáñòâåííèêîì íåäâèæèìîñòè, íåîáõîäèìî îñóùåñòâëåíèå âòîðîãî ðåãèñòðàöèîííîãî äåéñòâèÿ – ðåãèñòðàöèè åãî ïðàâà. Òîëüêî ñ ìîìåíòà âíåñåíèÿ âòîðîé ðåãèñòðàöèîííîé çàïèñè â Åäèíûé ãîñóäàðñòâåííûé ðååñòð ñîãëàñíî ï. 2 ñò. 8 ÃÊÐÔ âîçíèêíåò ïðàâî ñîáñòâåííîñòè ïîêóïàòåëÿ. Òàêèì îáðàçîì, ðåãèñòðàöèÿ ñäåëîê è ðåãèñòðàöèÿ ïðà⠖ ðàçíûå ðåãèñòðàöèîííûå äåéñòâèÿ, èìåþùèå ðàçëè÷íûå ïðàâîâûå ïîñëåäñòâèÿ.

Íà ïðàêòèêå ÷àñòî âîçíèêàåò âîïðîñ: íåîáõîäèìî ëè íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ, â òîì ÷èñëå è ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè? Äåéñòâèòåëüíî ëè Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ëèêâèäèðîâàë îáÿçàòåëüíîå íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ? Ïðèìåò ëè ðåãèñòðàòîð äîêóìåíòû, îôîðìëåííûå â ïðîñòîé ïèñüìåííîé ôîðìå (áåç íîòàðèàëüíîãî îôîðìëåíèÿ)? Åñëè äà, òî â êàêèõ ñëó÷àÿõ?

Ïðè îòâåòå íà äàííûå âåñüìà ñåðüåçíûå âîïðîñû, ïðåæäå âñåãî, ñëåäóåò îáðàòèòü âíèìàíèå íà ñëåäóþùèå îáñòîÿòåëüñòâà.

 ñîîòâåòñòâèè ñ ï. 2 ñò. 163 ÃÊ ÐÔ íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå ñäåëîê îáÿçàòåëüíî â ñëó÷àÿõ, óêàçàííûõ â çàêîíå, à òàêæå â ñëó÷àÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ ñîãëàøåíèåì ñòîðîí.  ñâÿçè ñ ýòèì íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå óñëîâíî ìîæíî ðàçäåëèòü íà îáÿçàòåëüíîå, ïðîèçâîäíîå è äîáðîâîëüíîå1
.

Îáÿçàòåëüíîå íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå ïðåäóñìîòðåíî äëÿ äîãîâîðà ðåíòû (ñò. 584 ÃÊ ÐÔ), à òàêæå èïîòå÷íîãî äîãîâîðà (ï. 2 ñò. 339 ÃÊ ÐÔ).

Íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå äîãîâîðîâ, îáÿçàòåëüíîå â ñèëó óæå ñóùåñòâóþùèõ ñîãëàøåíèé, ñ÷èòàåì âîçìîæíûì íàçûâàòü ïðîèçâîäíûì (èëè àêñåññîðíûì, äîïîëíèòåëüíûì). Ê íåìó ñëåäóåò îòíåñòè äâà âèäà ñîãëàøåíèé: äîãîâîð çàëîãà äâèæèìîãî èìóùåñòâà èëè ïðàâ, åñëè îáÿçàòåëüñòâî, îáåñïå÷åííîå çàëîãîì, ñîäåðæèòñÿ â íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåííîì äîãîâîðå; óñòóïêà ïðàâ èëè ïåðåâîä äîëãà, îñíîâàííûõ íà äîãîâîðå, ñîâåðøåííîì â íîòàðèàëüíîé ôîðìå.  îáîèõ ñëó÷àÿõ æèëüå íå âûñòóïàåò îáúåêòîì äîãîâîðîâ.

Äîáðîâîëüíîå íîòàðèàëüíîå óäîñòîâåðåíèå ñäåëîê íåîáõîäèìî â ñëó÷àÿõ, ïðåäóñìîòðåííûõ ñîãëàøåíèåì ñòîðîí. Íàïðèìåð, ñòîðîíû äîãîâîðèëèñü äëÿ êâàëèôèöèðîâàííîãî îôîðìëåíèÿ ñîãëàøåíèÿ îáðàòèòüñÿ ê íîòàðèóñó.

Áåññïîðíî, ðåãèñòðàòîð îáÿçàí ïðèíÿòü ê ðåãèñòðàöèè äîêóìåíòû, îôîðìëåííûå â ïðîñòîé ïèñüìåííîé ôîðìå, åñëè äîãîâîðîì íå ïðåäóñìîòðåíî íîòàðèàëüíîå îôîðìëåíèå äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ.

Îòñóòñòâèå â äåéñòâóþùåì Ãðàæäàíñêîì êîäåêñå ÐÔ ïîëîæåíèÿ îá îáÿçàòåëüíîì íîòàðèàëüíîì óäîñòîâåðåíèè äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ è äðóãèõ ñäåëîê ñ íåäâèæèìîñòüþ ÷àñòî êðèòèêóåòñÿ â ëèòåðàòóðå. Ïðè ýòîì óêàçûâàþòñÿ ñëåäóþùèå íåãàòèâíûå ïîñëåäñòâèÿ ïîäîáíîãî íîâîââåäåíèÿ â ÃÊ: óâåëè÷åíèå óðîâíÿ êðèìèíàëüíîñòè, òàê êàê â íàøåé ñòðàíå íåìàëî ëþäåé ñ íèçêîé ïðàâîâîé êóëüòóðîé; ïîÿâëåíèå äîïîëíèòåëüíûõ ðàñõîäîâ èç ôåäåðàëüíîãî áþäæåòà íà ñîçäàíèå ñïåöèàëüíîé ñëóæáû, îáåñïå÷èâàþùåé ïðîâåäåíèå ïðàâîâîé ýêñïåðòèçû è ïðîâåðêè çàêîííîñòè ñäåëêè; áîëüøîé ñðîê ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè (äî 1 ìåñÿöà); äîïîëíèòåëüíûå ðàñõîäû ãðàæäàí íà óñëóãè êâàëèôèöèðîâàííîãî þðèñòà ïðè ñîñòàâëåíèè äîãîâîðà è íåêîòîðûå äðóãèå.

Âèäèìî, ñ ýòèì íåëüçÿ íå ñîãëàñèòüñÿ, õîòÿ ëèêâèäàöèÿ îáÿçàòåëüíîãî íîòàðèàëüíîãî óäîñòîâåðåíèÿ íåêîòîðûõ ñäåëîê (â òîì ÷èñëå è äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ) èìååò è îïðåäåëåííûå ïîçèòèâíûå ïîñëåäñòâèÿ. Ñ äðóãîé ñòîðîíû, ïîëîæåíèå î òîì, ÷òî ãðàæäàíå ñîãëàñíî ÃÊ ÐÔ èìåþò ôàêóëüòàòèâíîå ïðàâî îáðàòèòüñÿ â íîòàðèàëüíóþ êîíòîðó çà óäîñòîâåðåíèåì ñäåëêè, äëÿ êîòîðîé çàêîíîì íå óñòàíîâëåíà îáÿçàòåëüíàÿ íîòàðèàëüíàÿ ôîðìà, âðÿä ëè èìååò ïîä ñîáîé äîñòàòî÷íî ñîäåðæàòåëüíóþ îñíîâó.

Ðóññêèé ìåíòàëèòåò ñðàáàòûâàåò òàêèì îáðàçîì, ÷òî êîãäà èäåò ðå÷ü î ïðàâîâûõ ïðîöåäóðàõ, ðàññìàòðèâàåìûõ êàê íåíóæíûå ôîðìàëüíîñòè, åñëè ê òîìó æå èõ ñîáëþäåíèå ñâÿçàíî ñ çàòðàòàìè, òî èõ ñëåäóåò îòáðîñèòü ïðè ïåðâîé âîçìîæíîñòè. Íî ýòî, â êîíå÷íîì ñ÷åòå, îáîðà÷èâàåòñÿ ïðîòèâ ñàìèõ ãðàæäàí1
.

Îïðåäåëåííûå ïðîáëåìû âîçíèêàþò â ñëó÷àå ñìåðòè îäíîé èç ñòîðîí äî ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìûì èìóùåñòâîì. Åñëè ñäåëêà, ïîäëåæàùàÿ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè (â òîì ÷èñëå è äîãîâîð ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ), íîòàðèàëüíî óäîñòîâåðåíà, íî íå çàðåãèñòðèðîâàíà â ó÷ðåæäåíèè þñòèöèè, òî îíà íå ÿâëÿåòñÿ çàêëþ÷åííîé (ï. 3 ñò. 433 ÃÊ ÐÔ), è êàê íåäåéñòâèòåëüíàÿ ñäåëêà íå ìîæåò ïîðîæäàòü ïðàâîâûõ ïîñëåäñòâèé (ï. 1 ñò. 165 Ãðàæäàíñêîì êîäåêñå ÐÔ).

Ñëåäóåò îòìåòèòü, ÷òî ê ýòîìó ñëó÷àþ ï. 3 ñò. 165 ÃÊ ÐÔ íå ïðèìåíèì, ïîñêîëüêó ïðåäóñìàòðèâàåò ïîñëåäñòâèÿ óêëîíåíèÿ ñòîðîíû îò ðåãèñòðàöèè, íî íèêàê íå ïðåêðàùåíèå åå ïðàâîñóáúåêòíîñòè (åñëè ñóáúåêòà ïðàâà óæå íåò, òî óêëîíÿòüñÿ íåêîìó). Î÷åâèäíî, ÷òî â ñëó÷àå ñìåðòè ïðàâîîò÷óæäàòåëÿ ïðàâîïðèîáðåòàòåëü, ïîëó÷èâ îòêàç â ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè, âïðàâå îáðàòèòüñÿ â ñóä çà ïðèçíàíèåì åãî ïðàâà, åñëè ñäåëêà áûëà ôàêòè÷åñêè èñïîëíåíà.  ýòîì ñëó÷àå ãîñóäàðñòâåííàÿ ðåãèñòðàöèÿ ïðàâà ïðèîáðåòàòåëÿ (íî íå ñäåëêè) áóäåò îñóùåñòâëåíà íà îñíîâàíèè ñóäåáíîãî ðåøåíèÿ.

Íåîáõîäèìî ïîä÷åðêíóòü, ÷òî â þðèäè÷åñêîé ëèòåðàòóðå øèðîêîå ðàñïðîñòðàíåíèå ïîëó÷èëà òî÷êà çðåíèÿ, â ñîîòâåòñòâèè ñ êîòîðîé íåîñóùåñòâëåíèå ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè äîãîâîðà ïðîäàæè æèëîãî ïîìåùåíèÿ âëå÷åò áåçóñëîâíóþ íåäåéñòâèòåëüíîñòü ñäåëêè.

Íàïðèìåð, Êîçûðü Î. Ì. ïèøåò: «Ñòàòüÿ 165 ÃÊ óñòàíàâëèâàåò ñàìîå æåñòêîå èç âîçìîæíûõ ïîñëåäñòâèé íåîñóùåñòâëåíèÿ ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ñäåëêè ñ íåäâèæèìîñòüþ, êîòîðàÿ â ñèëó çàêîíà ïîäëåæèò òàêîé ðåãèñòðàöèè. Òàêàÿ ñäåëêà ñ÷èòàåòñÿ íè÷òîæíîé, à çíà÷èò, âîîáùå íå ïîðîæäàåò ïðàâîâûõ ïîñëåäñòâèé. Îäíàêî äëÿ ñëó÷àåâ íåäîáðîñîâåñòíîãî ïîâåäåíèÿ îäíîé èç ñòîðîí, âûðàæàþùåãîñÿ â óêëîíåíèè îò ðåãèñòðàöèè, ñóäó ïî òðåáîâàíèþ äðóãîé ñòîðîíû ïðåäîñòàâëÿåòñÿ âîçìîæíîñòü âûíåñòè ðåøåíèå î ðåãèñòðàöèè ñäåëêè â ñîîòâåòñòâèè ñ ñóäåáíûì ðåøåíèåì, ÷òî ñïàñàåò ñäåëêó îò «íè÷òîæíîñòè» (ï. 3 ñò. 165)».

Çàêëþ÷åíèå

Èòàê, ìû ðàññìîòðåëè ïîíÿòèå è ýëåìåíòû äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, ñîäåðæàíèå äîãîâîðà ïðîäàæè íåäâèæèìîñòè, à òàêæå îñîáåííîñòè ïðîäàæè æèëûõ ïîìåùåíèé.

Íåäâèæèìîñòü ÿâëÿåòñÿ îñíîâîé ìàòåðèàëüíîãî ïðîèçâîäñòâà è èìóùåñòâåííîãî áëàãîïîëó÷èÿ ãðàæäàí. Âëîæåíèå êàïèòàëîâ è ñáåðåæåíèé â íåäâèæèìîñòü – âàæíåéøèé ýêîíîìè÷åñêèé ïðîöåññ ðûíî÷íîé ýêîíîìèêè. Ýòè îáñòîÿòåëüñòâà, à òàêæå îñîáåííîñòè íåäâèæèìîñòè êàê îáúåêòà ñîáñòâåííîñòè è äðóãèõ âåùíûõ ïðàâ, òðåáóþò îñîáîãî âíèìàíèÿ çàêîíîäàòåëÿ è òùàòåëüíîãî ïðàâîãî ðåãóëèðîâàíèÿ.

 êà÷åñòâå ïîëíîãî îáúåêòà ãðàæäàíñêèõ ïðàâ íåäâèæèìîå èìóùåñòâî ñòàëî âîçâðàùàòüñÿ â ðîññèéñêèé ãðàæäàíñêèé îáîðîò ñ íà÷àëà 90-õ ãîäîâ.

Çíà÷åíèå ïóáëè÷íî–ïðàâîâûõ íîðì â ðåãóëèðîâàíèè îòíîøåíèé íåäâèæèìîñòè íåëüçÿ íåäîîöåíèâàòü. Ïðèðîäà ýòîãî îáúåêòà ïðåäñòàâëÿåò íàèáîëåå çíà÷èòåëüíîå âìåøàòåëüñòâî ïóáëè÷íîãî ïðàâà â ðåãóëèðîâàíèå âîïðîñîâ, ñâÿçàííûõ ñ íåäâèæèìîñòüþ, ïî ñðàâíåíèþ ñ ðåãóëèðîâàíèåì äðóãèõ îáúåêòîâ ãðàæäàíñêèõ ïðàâ. Ìîæåò ëèøü âîçíèêàòü âîïðîñ îá îïòèìàëüíîì ñîîòíîøåíèè ÷àñòíîïðàâîâûõ è ïóáëè÷íî-ïðàâîâûõ íîðì.

Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ ÐÔ çàëîæèë îñíîâó òàêîãî ñîîòíîøåíèÿ, îòëè÷àþùåãîñÿ îò òîãî, ÷òî áûëî â ñîâåòñêîì ïðàâå.

Ñïèñîê èñïîëüçóåìîé ëèòåðàòóðû:

1. Êîíñòèòóöèÿ ÐÔ.

2. Ãðàæäàíñêèé Êîäåêñ ÐÔ.

3. ÔÇ îò 21.07.1997ã. ¹122-ÔÇ «Î ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè ïðàâ íà íåäâèæèìîå èìóùåñòâî è ñäåëîê ñ íèì».

4. ÔÇ îò 24.07.2002ã. ¹ 101-ÔÇ «Îá îáîðîòå çåìåëü ñåëüñêîõîçÿéñòâåííîãî íàçíà÷åíèÿ» (ðåä. îò 21.12.2004ã.).

5. Ïîñòàíîâëåíèå Ïðàâèòåëüñòâà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè îò 15.03.1997ã. ¹ 319 «Î ïîðÿäêå îïðåäåëåíèÿ íîðìàòèâíîé öåíû çåìëè».

6. Ïðèëîæåíèå ê èíôîðìàöèîííîìó ïèñüìó Ïðåçèäèóìà ÂÀÑ ÐÔ îò 13.11.1997ã. ¹ 21.

1. Áðàãèíñêèé Ì. È., Âèòðÿíñêèé Â. Â. Äîãîâîðíîå ïðàâî. Êíèãà 2: äîãîâîðû î ïåðåäà÷å èìóùåñòâà. Ì., 2000, ñ. 879.

2. Âåñòíèê Âûñøåãî Àðáèòðàæíîãî Ñóäà ÐÔ, 1998, ¹ 1.

3. Ãðàæäàíñêîå ïðàâî: Ó÷åáíèê // Ïîä ðåä. Å. À.Ñóõàíîâà. Ì., 2001, ñ. 570.

4. Êîììåíòàðèé ê Ãðàæäàíñêîìó êîäåêñó Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè (÷àñòè âòîðîé) / Ïîä ðåä. Ò. Å. Àáîâîé, À. Þ. Êàáàëêèíà. Ì., 1999.

5. Êîçûðü Î. Ì. Íåäâèæèìîñòü â íîâîì Ãðàæäàíñêîì êîäåêñå Ðîññèè. Ãðàæäàíñêèé êîäåêñ: ïðîáëåìû, òåîðèÿ, ïðàêòèêà. Ì.,1998, ñ. 413.

6. Êîììåíòàðèé ê ÷àñòè âòîðîé Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà ÐÔ äëÿ ïðåäïðèíèìàòåëåé / Ïîä ðåä. Â. Ä. Êàðïîâè÷à. Ì., 1996.

7. Êðàøåíèííèêîâ Ï. Â. Ñäåëêè ñ æèëûìè ïîìåùåíèÿìè: Êîììåíòàðèé ãðàæäàíñêîãî è æèëèùíîãî çàêîíîäàòåëüñòâà è ïðàêòèêà åãî ïðèìåíåíèÿ. Ì., 1999, ñ. 671.

8. Ïèñêóíîâà Ì.Ã. Îñîáåííîñòè âîçíèêíîâåíèÿ ïðàâ íà íåäâèæèìîñòü è ïðîáëåìû ãîñóäàðñòâåííîé ðåãèñòðàöèè. Ì., 2000, ñ. 490.

9. Ñèíàéñêèé Â. È. Ðóññêîå ãðàæäàíñêîå ïðàâî. Ì., 2001, ñ. 621.

10. Øåðøåíåâè÷ Ã. Ô. Êóðñ ãðàæ­äàíñêîãî ïðàâà. Ì., 1998, ñ. 590.

11. Øåðøåíåâè÷ Ã. Ô. Ó÷åáíèê ðóññêîãî ãðàæäàíñêîãî ïðàâà. Ì., 1997, ñ. 790.

ñîäåðæàíèå   .. 
478 
479 
480   ..

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условиями договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены также в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия. Продавец, получив уведомление покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, вправе без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.
Учитывая специфику договора продажи предприятия и его особое социально-экономическое значение, законодатель существенным образом ограничил права сторон по изменению или расторжению договора и применению последствий недействительности сделки. Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, указанных в договоре, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК).

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукция, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК).
Но, кроме того, предприятие — это живое, приносящее прибыль предпринимательское дело, которое включает клиентуру, репутацию, коммерческие, технологические секреты, рынки сбыта и т.п. Вероятность того, что клиентура останется за продаваемым предприятием обозначается с помощью правовых категорий деловой репутации и является особым нематериальным элементом предприятия, который может быть отчужден только при продаже предприятия в целом. таким образом, хотя предприятие признается недвижимостью, в нем юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые в отдельности обладают своим собственным правовым режимом.
Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такой лицензии, не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность (п. 3 ст. 559 ГК).
В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие (ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования. Особые требования к ним содержатся в законодательстве о приватизации и о несостоятельности (банкротстве).



Понравилась статья? Поделить с друзьями:

Adblock
detector