При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Полный текст ст. 622 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2021 год. Консультации юристов по статье 622 ГК РФ.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 622 ГК РФ
1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.
При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть, изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.
Арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды в случае, если арендатор не возвратит ему арендованное имущество, либо возвратит с нарушением срока возврата. Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого «удержания» имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату.
В случае если арендодателю были причинены убытки в результате такого удержания, например, арендодатель не смог получить доход от использования имущества, то арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков от арендатора.
В случае если договором аренды предусмотрено такое обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, как неустойка, то убытки в случае предъявления арендодателем требования должны быть возмещены сверх неустойки.
На практике в целях получения от арендатора возмещения убытков и (или) неустойки арендодатель обязан предъявить письменное требование или обратиться в суд. Как возмещение убытков, так и уплата неустойки должны быть обоснованы арендодателем (см. постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009).
2. Судебная практика:
— постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009;
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-31531/2010;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 N 15АП-9497/11;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 18АП-7873/09;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 N 15АП-21465/13;
— постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 N Ф05-2057/12 по делу N А40-52254/2011.
Консультации и комментарии юристов по ст 622 ГК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 622 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Новая редакция Ст. 622 ГК РФ
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к Ст. 622 ГК РФ
Судебная практика.
Требования собственника о выселении, основанные на договоре аренды, ошибочно квалифицированы арбитражным судом как виндикационный иск. В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество в освобожденном виде должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13).
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
1. Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора. Отказ вернуть вещь дает арендодателю право предъявить к арендатору обязательственно-правовой иск о возврате имущества. Возврат арендодателем имущества, находящегося у третьего лица, возможен по виндикационному иску, если есть основания его удовлетворения (см. ст. 302 ГК РФ).
Требование вернуть имущество в нормальном состоянии (ч. 1 ст. 622 ГК РФ) означает, что арендодатель вправе отказаться от принятия имущества, поврежденного в силу обстоятельств, за которые арендатор отвечает (т.е. по вине арендатора или без вины, если на него перенесен риск случайного повреждения вещи). Время, потраченное арендатором на приведение имущества в нормальное состояние, засчитывается как просрочка исполнения его обязанности (ст. 405 ГК РФ) вернуть имущество и влечет применение последствий, указанных в ч. ч. 2, 3 ст. 622 ГК.
Представляется, что право арендодателя на взыскание арендной платы при просрочке возврата имущества в случае, когда арендатор после окончания договора не имеет возможности пользоваться имуществом (оно погибло, безнадежно испорчено, передано третьим лицам), в том числе и по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает, может быть ограничено по мотиву злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). По сути, бессрочные платежи следует пресечь, а арендодатель должен удовольствоваться возмещением стоимости невозвращенного имущества (его части) и разовым взысканием убытков.
2. При неисполнении арендатором своей обязанности по возврату имущества у него возникает обязанность возместить арендодателю убытки, причиненные неисполнением обязательства (ст. 393 ГК РФ). Специфика арендных отношений в этой части заключается в том, что в основном размер таких убытков уже определен в сумме арендной платы, причем не абстрактной (взыскиваемой при аналогичных обстоятельствах и т.п.), а по конкретному, уже прекратившемуся договору. Если у арендодателя имеются убытки в сумме, превышающей арендную плату, они также могут быть взысканы, но размер этих убытков уже подлежит доказыванию. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, взыскивается арендная плата за все время просрочки, неустойка и сверх неустойки — убытки. Неустойка в данном случае может быть только зачетной. Бремя доказывания факта своевременного возврата имущества возлагается на арендатора.
3. Нормы комментируемой статьи в определенном смысле конкурируют с положениями о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК арендатор точно так же не возвращает имущество в установленный срок, но если договор признается возобновленным, то он продолжает выплачивать арендодателю только арендную плату. При невозврате в срок имущества по закончившемуся договору презюмируется, что договор не возобновлен. В то же время как арендатор, так и арендодатель, исходя из собственных интересов, могут считать договор не прекращенным, а возобновленным. В этом случае заинтересованная сторона должна доказать, что имел место не просто невозврат имущества, но что арендатор пользовался имуществом, а от арендодателя не поступало возражений по факту пользования или поступали требования вернуть имущество.
Другой комментарий к Ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. На арендатора, учитывая временный характер владения и пользования, возлагается обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды независимо от оснований его прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора).
Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора согласно ст. 610, 619, 620, п. 2 ст. 621 ГК.
Обязанность возврата имущества отпадает, если арендованное имущество выкуплено (ст. 624 ГК РФ) либо возврат невозможен вследствие гибели или порчи имущества. В последнем случае наступают последствия неисполнения обязательства, определяемые в зависимости от правового статуса нанимателя, наличия или отсутствия его вины в гибели или утрате имущества (ст. 393, 400, 401 ГК РФ). Риск случайной гибели или случайного повреждения, как правило, лежит на арендодателе как на собственнике (ст. 211 ГК РФ). По договору финансовой аренды риск случайной гибели или случайной порчи переходит к арендатору (ст. 669 ГК РФ).
2. Арендатор должен возвратить имущество в том состоянии, в каком оно было им получено. В этом случае допустим лишь нормальный износ имущества. Состояние возвращаемого объекта возможно обусловить соглашением сторон. В договоре может быть предусмотрено, что имущество возвращается отремонтированным, с произведенными арендатором улучшениями его качественных и эксплуатационных свойств и проч.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью и не подлежат передаче арендодателю (ст. 606 ГК РФ).
3. Согласно ч. 2 комментируемой статьи само по себе прекращение договора аренды не влечет прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязанности по возврату имущества арендодателю (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29 июня 2004 г. N 3771/04 (Вестник ВАС РФ. 2004. N 11. С. 53)).
Арендная плата за фактическое использование нанятого имущества после истечения срока действия договора вносится в прежнем, установленном этим договором, размере (см. п. 38 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Поскольку обязательства арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества являются денежными, то в силу ст. 395 Гражданского кодекса России, действие которой распространяется как на договорные, так и на внедоговорные обязательства, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендованного имущества (см. п. 39 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
4. Невозвращение, возвращение не в срок, возвращение арендованного имущества в состоянии, не удовлетворяющем требованиям настоящей статьи, влекут последствия, вытекающие из неисполнения обязанности должником (см. ст. 393 ГК РФ) или соответственно просрочки его в исполнении обязанности (см. ст. 405 ГК РФ).
Основная мера ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по возврату объекта аренды — возмещение убытков. Наряду с возмещением убытков ответственность может выражаться в уплате неустойки (как правило, договорной).
Гражданским кодексом в изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ) в ч. 3 комментируемой статьи установлено положение о штрафной (договорной) неустойке за несвоевременный возврат арендованного имущества. Убытки возмещаются сверх неустойки. Соглашением сторон правило о штрафном характере договорной неустойки может быть отменено.
Комментарий к статье
Судебная практика
Комментарии
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Защита документов
Текущая редакция ст. 622 ГК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 622 ГК РФ
1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.
При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть, изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.
Арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы после истечения срока действия договора аренды в случае, если арендатор не возвратит ему арендованное имущество, либо возвратит с нарушением срока возврата. Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого «удержания» имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату.
В случае если арендодателю были причинены убытки в результате такого удержания, например, арендодатель не смог получить доход от использования имущества, то арендодатель имеет право потребовать возмещения убытков от арендатора.
В случае если договором аренды предусмотрено такое обеспечение исполнения обязательств по договору аренды, как неустойка, то убытки в случае предъявления арендодателем требования должны быть возмещены сверх неустойки.
На практике в целях получения от арендатора возмещения убытков и (или) неустойки арендодатель обязан предъявить письменное требование или обратиться в суд. Как возмещение убытков, так и уплата неустойки должны быть обоснованы арендодателем (см. постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009).
2. Судебная практика:
— постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— постановление ФАС Московского округа от 02.09.2010 N Ф05-9028/10 по делу N А40-150645/2009;
— постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 09АП-31531/2010;
— постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2010 N Ф03-3139/2010 по делу N А51-13345/2009;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2011 N 15АП-9497/11;
— постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2009 N 18АП-7873/09;
— постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 N 15АП-21465/13;
— постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 N Ф05-2057/12 по делу N А40-52254/2011.
Консультации и комментарии юристов по ст 622 ГК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 622 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
В соответствии с положением статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества. При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды. Под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Кроме того, в договоре аренды могут быть оговорены условия о состоянии, в котором может быть возвращено имущество арендодателю.
Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). Арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается в упрощенном порядке. В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей (п. 39 письма ВАС N 66). Предоставление арендодателю такого права связано с тем, что в период так называемого удержания имущества предполагается, что арендатор продолжает им пользоваться. Следовательно, он обязан внести арендную плату. Пунктом 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Внимание! Избежать этих трат арендатор может, если докажет что арендодатель уклонялся от принятия имущества.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, последствиями невозврата в установленный срок арендованного имущества могут быть:
- требование арендодателя внести арендную плату за период просрочки возврата имущества (в случае просрочки — проценты за пользование чужими денежными средствами);
- требование арендодателя возместить убытки, возникшие от несвоевременного возврата имущества;
- взыскание неустойки, если это предусмотрено договором.
Понравилось? Поделись с друзьями
Тематика вопросов
Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалобАдминистративные споры. Консультации юристаОбращаемся в арбитражный суд. Консультации юристаОбращаемся в мировой суд. Консультации юристаОбращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юристаКалькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсацийАвторское право. Консультации юристаАдминистративная ответственность. Консультации юристаАлименты.Консультации юристаАренда. Консультации юристаБанкротство. Консультации ЮристаВзыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юристаВоенная служба. Консультации юристаГоспошлина. Консультации юристаГосударственные (муниципальные) закупки. Консультации юристаДоговор долевого участия. Консультации юристаДоговор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юристаДосудебное урегулирование спора. Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации.
Комментарий к статье 622 Гражданского кодекса РФ
Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 622 Гражданского Кодекса РФ
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда (см. коммент. к ст. ст. 619 и 620). Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества арендодатель может потребовать его изъятия в судебном порядке. Решение суда об изъятии имущества и передаче его собственнику (арендодателю) исполняется в соответствии с Законом об исполнительном производстве (ст.
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю (действующая редакция)
56).
В ч. 2 комментируемой статьи урегулирован вопрос относительно арендных платежей при невозврате имущества в установленный срок. Арендатор обязан вносить их за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить.
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения действия договора производится в размере, предусмотренном указанным договором. При этом арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического возврата имущества и внесения соответствующих платежей.
Если полученная арендная плата не покроет причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622. В тех случаях, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, т.е. ей придается штрафной характер. В договоре может быть предусмотрено иное соотношение между неустойкой и убытками, например установлена зачетная неустойка. Тогда приоритет признается за договорным условием.
Нужно вместе с тем отметить, что арендодатель не вправе претендовать на получение арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами после прекращения действия договора аренды, если просрочка возврата имущества арендатором вызвана уклонением арендодателя от его приемки (примеры из судебно-арбитражной практики см. в Обзоре, п. п. 37 — 39).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий к статье 622 ГК РФ
1. Абзац 1 коммент. ст. содержит общую характеристику обязанности арендатора по возврату арендованного имущества. Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в установленный срок и в том месте, где арендатор его получил (п. 36 письма ВАС N 66).
2. В абз. 2 — 3 коммент. ст. раскрыты последствия нарушения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества. В случае невозврата имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки. Точнее было бы говорить о том, что арендатор должен вносить сумму, равную арендной плате по уже прекращенному договору; эта сумма по своей природе является неким заранее определенным минимальным размером убытков арендодателя, который не подлежит доказыванию по обычным правилам ст. 15, 393 ГК, и взыскивается благодаря коммент. ст. в упрощенном порядке.
В случае просрочки уплаты указанной суммы на нее подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 39 письма ВАС N 66). Если же полученная сумма не покрывает всех причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения в непокрытой части (например, если рыночная стоимость пользования имуществом значительно превышает установленный прекращенным договором аренды размер арендной платы).
Если за своевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, то убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, которая, таким образом, носит штрафной характер. Впрочем, в договоре может быть установлен и иной вид неустойки.
В случае возврата имущества в установленный срок, но сверх нормального износа или в состоянии, не обусловленном договором, арендатор обязан возместить арендодателю убытки. При этом под нормальным понимается износ, которому имущество подвергается при его обычном использовании по назначению в течение срока, обусловленного договором. Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендодатель не вправе подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК). Последний применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует его из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания. Арендатор же пользовался имуществом на основании договора аренды (до его прекращения), поэтому обязанность вернуть имущество в освобожденном виде арендодателю должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде (п. 17 письма ВАС N 13; п. 23 Постановления ВАС N 8). Обязанность арендатора возвратить имущество включена в содержание договора аренды, поэтому требование арендодателя о возврате имущества юридически следует квалифицировать как требование о понуждении к исполнению обязанности в натуре.
Другой комментарий к статье 622 Гражданского Кодекса РФ
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же имущество. Если арендатор вместо изначально арендованного имущества предлагает арендодателю аналогичное имущество (например, вместо уничтоженного пожаром зерноуборочного комбайна аналогичный, примерно такого же износа, как уничтоженный), то арендодатель может принять такое имущество, но не по правилам комментируемой статьи, а по нормам об отступном (ст. 409 ГК).
2. Существенными особенностями отличается возврат арендованных земельных участков.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта.
Однако если арендатор возведет на земельном участке объект недвижимого имущества с нарушением требований законодательства и условий договора аренды, то он может претендовать не на приобретение права собственности, а лишь на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) или стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в соответствии со ст. 616 и 623 ГК РФ <1> (см. комментарии к указанным статьям).
———————————
<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. N 17085/12. Документ опубликован не был (СПС «КП»).
Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он должен освободить этот земельный участок от них <1>.
———————————
<1> Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Дальневосточного округа от 17 декабря 2009 г. N Ф03-7238/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г. по делу N А32-19270/2008 // СПС «КП».
3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое имущество в судебном порядке. Нормативным основанием такого искового требования будет норма абз. 1 ст. 622 ГК РФ. Встречающиеся в судебной практике истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы ст. 301 и абз. 1 ст. 622 ГК РФ <1> следует квалифицировать как ошибочные.
———————————
<1> См., например: Постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. N КГ-А40/10186-09, от 12 октября 2009 г. N КГ-А40/10397-09 // СПС «КП».
Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения (п. 34 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» <1>).
———————————
<1> Вестник ВАС РФ. 2010. N 6.
Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица, с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении. При этом арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.
4. По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. Поэтому, если арендатор не возвратил такое имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки <1>. При этом не имеет значения, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества в случае, если он сам уклонялся от его приемки <2>.
———————————
<1> См.: п. 37 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
<2> См.: Там же. П. 38.
5. Когда в договоре аренды установлена неустойка за просрочку внесения арендных платежей, данная неустойка подлежит взысканию с арендатора по требованию арендодателя, как и за несвоевременное внесение арендной платы за использование арендованного имущества в период просрочки его передачи арендодателю. Такое положение объясняется тем, что в норме абз. 2 комментируемой статьи говорится об арендной плате <1>.
———————————
<1> В судебной практике имеет место иной подход, согласно которому в подобных случаях такая неустойка не подлежит взысканию. См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2009 г. по делу N А45-3426/2009, ФАС Поволжского округа от 16 ноября 2009 г. по делу N А12-9412/2009 // СПС «КП».
6. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.