655 гк рф расторжение договора аренды

Loading... источник наверхвсе права защищены 2012-2022судебные и нормативные акты рфemail для связи о проекте источник новая редакция ст. 655

Loading…

наверх

Все права защищены © 2012-2022
«Судебные и нормативные акты РФ»

Email для связи О проекте

Рейтинг@Mail.ru

Новая редакция Ст. 655 ГК РФ

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий к Ст. 655 ГК РФ

Судебная практика.

Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Учитывая особую значимость и высокую стоимость зданий и сооружений, ГК в п. 1 данной статьи устанавливает порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по их передаче арендатору, а арендатором — обязанности по их принятию. Общие положения о предоставлении имущества арендатору (см. ст. 611 — 613 ГК РФ) не предусматривают порядок передачи объекта в аренду. Он передается в соответствии с общими правилами о передаче вещи (см. п. 1 ст. 224 ГК РФ). В отличие от этого согласно абз. 1 п. 1 при передаче здания или сооружения арендодателем и принятии его арендатором наряду с выполнением общих правил о передаче вещи требуется соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта. Им может быть акт о приеме-передаче здания (сооружения) в аренду или иной документ о передаче, подписываемый обеими сторонами. Примером иного документа может служить акт приема-передачи основных средств.

Известна унифицированная форма N ОС-1а Акта о приеме-передаче здания (сооружения) (утверждена Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7). Она рассчитана на передачу названных объектов как во исполнение договора аренды и других договоров, так и по иным основаниям (например, при передаче вследствие реорганизации юридических лиц). В передаточном акте, как правило, фиксируется дата передачи и приема, указываются объект аренды, его место нахождения, площадь, индивидуальная характеристика (дата ввода в эксплуатацию, срок эксплуатации, сведения о санитарном и техническом состоянии и проч.). Таким образом, передаточный акт призван не только подтвердить фактическое поступление объекта во владение арендатора и его дату, но и зафиксировать состояние передаваемого имущества.

2. В соответствии с абз. 2 п. 1 комментируемой статьи моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору считается момент выполнения двух юридических действий: во-первых, предоставление имущества во владение или пользование, и во-вторых, подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта.

При этом, если договор аренды здания и сооружения заключен на срок не менее года и подлежит государственной регистрации, то фактическое поступление здания или сооружения во владение и пользование арендатора и подписание передаточного акта должны иметь место лишь после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило о моменте исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта — диспозитивное. В силу этого стороны вправе своим соглашением исключить его применение либо установить условие, отличное от названного. Так, в договор может быть включено положение о том, что при заключении договора аренды здания на новый срок (при возобновлении договора) передаточный акт или иной документ о передаче не составляется. Поскольку в подобной ситуации объект к моменту заключения договора уже находится в фактическом обладании будущего арендатора, моментом исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору признается момент заключения договора (см. п. 2 ст. 224 ГК РФ).

С момента исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта арендатору последний выступает его титульным (законным) владельцем и принимает на себя обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, производит расходы по его содержанию и проч.

3. Согласно абз. 3 п. 1 неправомерное уклонение сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения признается отказом арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. Это согласуется со ст. 310 ГК о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Как неправомерное следует рассматривать уклонение от подписания акта о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором. При этом условиям договора должны соответствовать как сам объект, его состояние, так и все другие обстоятельства, касающиеся предоставления имущества, в частности, срок передачи, наличие предварительной оплаты за аренду (если таковая установлена в договоре) и проч. Поэтому не всякое уклонение сторон от подписания акта рассматривается как неправомерный отказ от исполнения ими соответствующих обязанностей. Так, при передаче арендодателем здания или сооружения до срока или, напротив, при просрочке исполнения им указанной обязанности отказ арендатора от подписания документа о передаче по общему правилу будет правомерным (см. ст. 315, п. 2 ст. 405 ГК РФ).

В комментируемом абз. 3 п. 1 говорится об уклонении одной из сторон лишь от подписания документа о передаче. Подписание документа, следовательно, — самостоятельная обязанность сторон, отличная от обязанности арендодателя по фактическому предоставлению имущества во владение и пользование и от обязанности арендатора по фактическому принятию имущества. Вопрос об исполнении названной обязанности обычно возникает в ситуации, когда здание или сооружение уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для предоставления объекта арендатору. До этого момента говорить об уклонении от подписания документа о передаче объекта преждевременно. Это положение важно учитывать при определении последствий уклонения от подписания.

Гражданский кодекс не содержит специальных указаний о последствиях неправомерного уклонения от подписания документа о передаче.

Они должны определяться согласно общим правилам, установленным в законе для случаев отказа арендодателя от исполнения обязанностей по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа обязательства. Так, добросовестная сторона вправе требовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков, причиненных как неисполнением договора, так и его расторжением, либо возмещения убытков, вызванных задержкой исполнения (п. 5 ст. 453, п. 3 ст. 611, подп. 1 ст. 620 ГК РФ). Договором могут быть установлены и другие последствия уклонения от подписания передаточного акта (к примеру, неустойка).

Выше отмечалось, что подписание документа о передаче — самостоятельная обязанность сторон, вопрос об исполнении которой возникает в ситуации, когда объект уже находится во владении арендатора либо арендодатель совершил все необходимые действия для его предоставления арендатору.

По этой причине у арендатора обычно отсутствует основание для предъявления к уклоняющемуся от подписания документа арендодателю требования о передаче ему здания или сооружения, а у арендодателя — основание для предъявления к уклоняющемуся от подписания документа арендатору требования о принятии такой недвижимости.

4. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (см. ст. 622 ГК и комментарий к ней). Учитывая сходство отношений, возникающих при передаче имущества в аренду и при его возврате, законодатель использовал законодательный прием отсылочного регулирования. В соответствии с ним при возвращении здания или сооружения должны соблюдаться правила, предусмотренные п. 1 комментируемой статьи (п. 2 ст. 655). Значит, по правилам п. 1 настоящей статьи определяются как порядок и момент исполнения арендатором обязанности по возврату здания и сооружения, а арендодателем по принятию имущества, так и последствия уклонения от подписания документа о передаче.

1. Продавец обязан передать арендатору имущество в месте нахождения арендатора. Это означает, что на продавца возлагается обязанность находиться в момент передачи имущества в месте нахождения арендатора. При этом место нахождения арендатора может быть как местом его жительства, если арендатором является физическое лицо (фактический (почтовый) адрес), либо место его нахождения, если арендатор — юридическое лицо.

С этой точки зрения продавец в целях передачи имущества арендатору обязан прибыть в место нахождения арендатора. На практике же могут возникнуть ситуации, когда предмет договора финансовой аренды не может быть фактически передан арендатору в силу его характеристик, например, если предметом договора финансовой аренды является недвижимое имущество. В этом случае в место нахождения продавца обязан прибыть арендатор, поэтому в договоре финансовой аренды необходимо указать данное условие, так как в договоре аренды допустимо указывать иное, то есть исключительные случаи, когда предмет договора финансовой аренды передается продавцом не по месту нахождения арендатора.

Также на практике могут иметь место и случаи, когда к месту нахождения арендатора по определенным (уважительным) причинам не может прибыть продавец (например, если продавцом является юридическое лицо, которое может осуществлять свою деятельность, в том числе и по продаже имущества исключительно по месту своего нахождения, либо продавцом является физическое лицо, которое проживает в определенном месте и не может по уважительным (объективным) причинам прибыть в место нахождения арендатора).

Также по определенным причинам в место нахождения продавца или арендатора может не иметь возможности прибыть и арендодатель. В приведенных случаях допустимо в договор финансовой аренды включать условия, касающиеся передачи имущества не по месту нахождения арендатора, а в ином месте (по месту нахождения продавца или арендодателя либо в ином месте).

И наконец, в договоре финансовой аренды может быть предусмотрено условие о том, что имущество передается арендатору не продавцом, а арендодателем.

Арендатор в случае нарушения его прав на приобретение имущества, связанных со сроком его передачи, если такие нарушения допущены по вине арендодателя, вправе предъявить к арендодателю требования о расторжении договора и о возмещении убытков. Если же такая просрочка возникла по вине продавца, то арендатор предъявляет ему требования, связанные с заключением договора купли-продажи.

2. Судебная практика:

— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2010 N 04АП-2357/10;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 09АП-6762/2008-ГК;

— Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2013 N Ф05-14957/13 по делу N А40-164868/2012;

— Постановление ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10 по делу N А40-157924/09-77-915;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2009 N 17АП-6520/2009-ГК;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2009 N 17АП-5927/09.

1. В первую очередь арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор обладает корреспондирующим с этой обязанностью правом требования. Арендодатель имеет право требовать от арендатора принятия имущества, являющегося объектом аренды. Арендатор несет корреспондирующую с данным правом обязанность принять имущество. Арендодатель и арендатор имеют и другие права, несут и другие обязанности (см., например, ст. 606, 611, 614 — 616 ГК). Но по общему правилу начинается исполнение договора аренды здания (сооружения) именно с передачи объекта во владение и пользование арендатора. Договором могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Например, на арендатора может быть возложена обязанность до передачи имущества уплатить арендодателю арендную плату (полностью или частично).

Вследствие особой значимости акта (действия) передачи здания (сооружения) арендатору закон предъявляет особые требования к оформлению соответствующего акта. (Аналогичные требования о передаче недвижимости сформулированы применительно к договору продажи недвижимости в ст. 556 ГК.)

Передача здания (сооружения) арендатору должна быть документально оформлена (составляется передаточный акт или иной документ (например, акт приема-передачи)).

Следуя букве закона (абз. 1 п. 1 комментируемой статьи), передача должна оформляться составлением одного документа, подписываемого сторонами. Представляется, однако, что если передача оформлена путем обмена документами, подписанными сторонами, то никаких негативных последствий для сторон не наступает.

2. Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требуются фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа о передаче.

Даже если здание (сооружение) уже находится во владении и пользовании арендатора (в том числе и тогда, когда оно находилось у него еще до заключения договора аренды), тем не менее должен составляться документ о передаче.

3. Составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору есть обязанность сторон договора. Уклонение от исполнения данной обязанности приравнивается к отказу от исполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества и отказу арендатора от исполнения обязанности принять здание (сооружение). В случаях необоснованного отказа от исполнения названной обязанности возможно наступление гражданско-правовой ответственности.

4. При прекращении обязательства (по истечении срока договора аренды, при досрочном расторжении договора и т.д.) арендатор должен вернуть здание (сооружение) арендодателю. Передача также должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами.

Обязанность арендатора по передаче имущества арендодателю считается исполненной после фактической передачи здания (сооружения) и подписания документа о передаче.

Уклонение от подписания документа о передаче, если оно необоснованно, есть правонарушение.

Посмотрите еще темы

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий к статье 655 ГК РФ

1. Пункт 1 коммент. ст. посвящен оформлению передачи в аренду здания или сооружения. В число общих обязанностей арендодателя входит предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В данном случае передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Данное правило может быть, впрочем, изменено законом или договором аренды здания или сооружения.

При всей важности передаточного акта его подписание является не актом соблюдения формы договора, а письменным доказательством, подтверждающим исполнение последнего. Неподписание передаточного акта одной из сторон не означает незаключения или прекращения договора аренды здания и сооружения, равно как и подписание его без фактической передачи предмета аренды не означает исполнения арендодателем обязанности по предоставлению здания и сооружения арендатору.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Данный отказ, если он нарушает договор аренды и закон, будет являться основанием для привлечения отказавшейся стороны к гражданско-правовой ответственности. Напротив, правомерный отказ от исполнения договора (например, в случае, если арендатор не внес предусмотренный договором аванс) не влечет указанной ответственности.

2. Пункт 2 коммент. ст. отображает общее правило п. 1 коммент. ст. применительно к возврату арендованного здания или сооружения. В случае прекращения договора арендатор обязан вернуть соответствующее здание и сооружение в том же порядке, в каком оно передавалось в аренду, т.е. с подписанием сторонами передаточного акта.

Другой комментарий к статье 655 Гражданского Кодекса РФ

1. В первую очередь арендодатель обязан передать имущество арендатору. Арендатор обладает корреспондирующим с этой обязанностью правом требования. Арендодатель имеет право требовать от арендатора принятия имущества, являющегося объектом аренды. Арендатор несет корреспондирующую с данным правом обязанность принять имущество. Арендодатель и арендатор имеют и другие права, несут и другие обязанности (см., например, ст. 606, 611, 614 — 616 ГК). Но по общему правилу начинается исполнение договора аренды здания (сооружения) именно с передачи объекта во владение и пользование арендатора. Договором могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Например, на арендатора может быть возложена обязанность до передачи имущества уплатить арендодателю арендную плату (полностью или частично).

Вследствие особой значимости акта (действия) передачи здания (сооружения) арендатору закон предъявляет особые требования к оформлению соответствующего акта. (Аналогичные требования о передаче недвижимости сформулированы применительно к договору продажи недвижимости в ст. 556 ГК.)

Передача здания (сооружения) арендатору должна быть документально оформлена (составляется передаточный акт или иной документ (например, акт приема-передачи)).

Следуя букве закона (абз. 1 п. 1 комментируемой статьи), передача должна оформляться составлением одного документа, подписываемого сторонами. Представляется, однако, что если передача оформлена путем обмена документами, подписанными сторонами, то никаких негативных последствий для сторон не наступает.

2. Само по себе составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору не означает надлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей. Требуются фактическая передача (предоставление объекта во владение и пользование арендатора) и составление документа о передаче.

Даже если здание (сооружение) уже находится во владении и пользовании арендатора (в том числе и тогда, когда оно находилось у него еще до заключения договора аренды), тем не менее должен составляться документ о передаче.

3. Составление документа о передаче здания (сооружения) арендатору есть обязанность сторон договора. Уклонение от исполнения данной обязанности приравнивается к отказу от исполнения арендодателем своей обязанности по передаче имущества и отказу арендатора от исполнения обязанности принять здание (сооружение). В случаях необоснованного отказа от исполнения названной обязанности возможно наступление гражданско-правовой ответственности.

4. При прекращении обязательства (по истечении срока договора аренды, при досрочном расторжении договора и т.д.) арендатор должен вернуть здание (сооружение) арендодателю. Передача также должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписываемым сторонами.

Обязанность арендатора по передаче имущества арендодателю считается исполненной после фактической передачи здания (сооружения) и подписания документа о передаче.

Уклонение от подписания документа о передаче, если оно необоснованно, есть правонарушение.

Когда арендатор вправе отказаться от договора?

Николай Андрианов, партнер АБ «Эксиора», г. Москва

Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье 310 ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого принципа могут устанавливаться законом (пункт 1 статьи 310 ГК РФ), а для участников предпринимательской деятельности – также договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости, как и любой договор аренды, может быть заключен на определенный срок либо без указания срока. Во втором случае договор считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Как арендатор, так и арендодатель вправе отказаться от договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае с даты истечения срока предупреждения договор аренды будет считаться расторгнутым (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора: односторонний отказ, соглашение сторон и решение суда

Если договор аренды заключен на определенный срок, досрочный односторонний отказ от такого договора, по общему правилу, невозможен ни со стороны арендатора, ни со стороны арендодателя, если иное прямо не предусмотрено договором.

В силу пункта 2 статьи 310 ГК РФ стороны договора аренды, заключенного на определенный срок, могут договориться о возможности досрочного одностороннего отказа от договора. При этом право на односторонний отказ может быть как поставлено в зависимость от нарушения условий договора другой стороной (например, арендодателю может быть предоставлено право отказаться от договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы), так и являться безусловным, т.е. не связанным с какими-либо нарушениями договора другой стороной.

Арендатор и арендодатель могут также предусмотреть, что условием немотивированного отказа одной из сторон от договора является выплата ею другой стороне определенной денежной суммы (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если договором аренды не предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, досрочное расторжение договора возможно только по соглашению сторон или по решению суда. При этом требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор в добровольном порядке либо после неполучения ответа на такое предложение в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Суд, в свою очередь, может расторгнуть договор по требованию одной из сторон лишь при наличии предусмотренных законом оснований (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 619 ГК РФ), если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом (статья 620 ГК РФ), если:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть предусмотрены также иные существенные нарушения, дающие одной из сторон право требовать его досрочного расторжения в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ, пункт 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Освобождение помещения само по себе не влечет прекращения договора аренды

В случаях, когда арендодатель исполняет обязанности по договору надлежащим образом и не дает согласия на его досрочное расторжение, возможности арендатора прекратить договорные отношения существенно ограничены.

Вопреки распространенному заблуждению, сам по себе факт освобождения арендатором помещения и возврата его арендодателю не означает автоматического прекращения договора и не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату. На это, в частности, внимание арбитражных судов еще в 2002-м году обратил Президиум ВАС РФ (пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Верховный Суд РФ также подтвердил эту позицию в Определении от 01.09.2016 г. № 306-ЭС16-3858 (ООО «МД-Тольятти» vs. ООО «БоскоВолга»).

Как следует из обстоятельств рассмотренного Верховным Судом дела, в 2011-м году между ООО «МД-Тольятти» (арендодатель) и ООО «БоскоВолга» (арендатор) был заключен договор аренды части расположенного в торгово-развлекательном комплексе г. Тольятти нежилого помещения сроком на пять лет. В установленном порядке договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В январе 2014-го года, т.е. до окончания срока аренды, арендатор направил арендодателю письмо о прекращении деятельности с просьбой расторгнуть договор аренды с апреля 2014-го года, уведомил его письмом о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды и направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды. Указанные обращения арендатора арендодатель оставил без ответа, соглашение о расторжении договора не подписал и арендатору не возвратил.

В апреле 2014-го года арендатор сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендодателя арендатором был составлен односторонний акт об освобождении помещения, заполнен обходной лист, ключи от помещения сданы охране торгово-развлекательного комплекса.

Не получив арендную плату, в июне 2014-го года арендодатель направил арендатору претензию об уплате задолженности и пени, а также уведомление о досрочном расторжении договора аренды по причине существенного нарушения арендатором его условий.

Поскольку арендатор задолженность не погасил, арендодатель обратился с требованием о взыскании долга и пени в арбитражный суд.

Суды трех инстанций в удовлетворении иска арендодателя отказали, сославшись на то, что арендатор (ответчик), действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя (истца) о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель же мер по принятию помещения от арендатора не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от действий арендодателя. Ссылки арендодателя на то, что право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора условиями договора аренды не предусмотрено и что прекращение пользования арендованным помещением по инициативе ответчика при отсутствии каких-либо препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу, суды отклонили.

Верховный Суд с таким подходом не согласился, вынесенные в пользу арендатора судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, указав, что досрочное освобождение арендуемого помещения само по себе не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. ВС РФ отметил, что обязанность принять у арендатора помещение может возникнуть только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Поскольку суды не установили наличия в спорном договоре аренды условия о праве арендатора на досрочный отказ от договора, их выводы о последующем уклонении арендодателя от приемки помещения Верховный Суд признал необоснованными.

Арендодатель должен привести разумные причины для отказа от досрочного расторжения договора

Впрочем, отсутствие в договоре аренды условия о праве арендатора отказаться от договора, не всегда автоматически означает его обязанность во что бы то ни стало пользоваться помещением до окончания срока аренды и уплачивать арендную плату за все это время. Примером ситуации, когда суд счел возможным расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендодателя, может служить дело № А65-18291/2009, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2011-м году (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11 по спору ЗАО «УК «АС Менеджмент» vs. ГОУ ВПО «Московский государственный университет экономики, статистики и информатики»).

По обстоятельствам этого дела между сторонами был заключен договор аренды расположенных в г. Казани нежилых помещений сроком на 8 лет. Договор в установленном порядке был зарегистрирован в ЕГРП.

В связи с закрытием казанского филиала арендатор за три месяца уведомил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения. Арендодатель с досрочным расторжением договора не согласился, полагая, что это приведет к негативным для него последствиям в виде неполученных доходов, и отказался принять помещения у арендатора при их освобождении.

Отказ арендодателя от расторжения договора аренды послужил основанием для обращения арендатора с требованием о расторжении договора в арбитражный суд. Суд первой инстанции посчитал, что условие договора аренды, по которому арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, дает арендатору право отказаться от договора в одностороннем порядке. Апелляционный и кассационный суды с этим доводом не согласились, указав, что права на односторонний отказ договор арендатору не предоставляет, однако сочли закрытие филиала существенным изменением обстоятельств, которое является самостоятельным основанием для расторжения договора.

Президиум ВАС РФ занял по делу иную позицию, отметив, что коль скоро арендатор в соответствии с условиями договора заранее предупредил арендодателя о намерении прекратить арендные отношения в связи с прекращением деятельности филиала, а арендодатель не привел арендатору разумных причин для отказа в расторжении договора, договор может быть расторгнут по требованию арендатора в судебном порядке.

Отказ арендатора от договора при злоупотреблении правом со стороны арендодателя

Представляется, что с учетом последних тенденций в судебной практике право на одностороннее расторжение договора может быть признано за арендатором также в случаях явного злоупотребления правом со стороны арендодателя.

Так, например, в Постановлении от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (пункты 9, 10) Пленум ВАС РФ разъяснил, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе изменить или расторгнуть соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Одновременно ВАС РФ отметил, что поскольку никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» (пункт 1) указал, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны и содействующего ей. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения вправе отказать в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применить иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, если при заключении договора аренды его содержание фактически диктовалось арендодателем и арендатор не имел реальной возможности согласовать иные договорные условия, суд, установив явный дисбаланса интересов сторон, не только вправе, но и обязан предоставить защиту слабой стороне. Так, например, если в договоре арендодатель закрепил за собой право немотивированно отказаться от него в любое время, а арендатору такого права не предоставил, суд, восстанавливая баланс интересов сторон, может признать право на односторонний отказ от договора и за арендатором.

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

15 марта 2018

Расторжение договора аренды и односторонний отказ от его исполнения имеют существенные различия, которые в основном могут быть сведены:
— к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
— к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее.

1. Расторжение договора

По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);
2) арендатор существенно ухудшает имущество (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-3459/2015);
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).
При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф 05-661/13);
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09), постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-25/13);
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11, постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13);
ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
— если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);
— если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009 (1418-А75-9));
— если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ), причем судебная практика исходит из того, что такие основания не обязательно должны связываться с нарушением сторонами тех или иных положений договора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

2. Односторонний отказ от договора

Право на такой отказ может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды не требует обращения в суд. Однако если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором. Причем следует учитывать, что гражданско-правовой договор может предусматривать право его стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случаях, когда законодательство такого права не предусматривает, при наличии одного из следующих обстоятельств:
— исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности;
— исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено лишь той его стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом (ст.ст. 10-12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Другой комментарий к статье 620 ГК РФ

1. Коммент. ст. посвящена основаниям досрочного расторжения договора по требованию арендатора. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо коммент. ст., расторжение договора по требованию арендатора возможно еще по ряду положений об аренде; некоторые из них связаны с названными специальными основаниями расторжения (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК), другие — самостоятельные, например неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК). Договором аренды также могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в коммент. ст., так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями (пп. 25, 26 письма ВАС N 66).

2. «Перекрывают» ли ст. 619 — 620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619 — 620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер).

При этом ни ст. 619, ни коммент. ст. не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, не предусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как это требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 письма ВАС N 66).

3. В отношении арендатора коммент. ст., в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Впрочем, это не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. Он должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа (при неуказании он составит 30 дней, если иное не предусмотрено законом). Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения в установленный срок) арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:

Adblock
detector