Автоматическая пролонгация договора найма жилого помещения

ст. 684 ГК РФ как мне кажется говорит об отношениях по предоставлению муниципального жилья.

684 статья ГК говорит об отношениях наймодателя и нанимателя в части продления или не продления договора найма, безотносительно природы наймодателя и вида жилья.

Вопрос в том что сама глава 35 никак не затрагивает автоматическую пролонгацию именно краткосрочного договора найма. Отсюда есть два варианта: или договор имеет автоматическую пролонгацию на основании конкретных нормативных актов или исходя из практики судебной, или ст. 683 ГК полностью исключает автоматическую пролонгацию и об этом так же есть судебная практика.

Возможно у кого-то из уважаемых постоянных участников данного форума были прецеденты или попадалась судебная практика на этот счет. Буду весьма признателен

Для более подробного изложения ситуации: подписан договор найма на срок 11 месяцев, при обсуждении что срок найма составит не менее 3х лет. При этом наймодатель объясняет такой срок в договоре отсутствием желания «светить» договор, в частности регистрировать, на указания что договор найма не подлежит регистрации не реагирует. По истечении срока действия договра, равно как и во время действия договора, наймодатель не изъявлял желания прекратить сдавать жилплощадь, претензий к нанимателю в части исполнения договора не предъявлял. Через 14месяцев после начала действия договора (т.е. через 3 месяца после его фактического окончания) изъявил желание прекратить сдавать жилплощадь, аргументируя желанием сделать капитальный ремонт и заселить родственика (или жить самостоятельно, пока еще не решено). В договоре есть пункт об условиях и компенсациях в случае досрочного расторжения договора. Ни каких пунктов относительно автоматического продления не содержиться, однако есть пункт что после окончания действия договора наниматель имеет преймущественное право на заключение нового договора.

Если краткосрочный договор можно считать пролонгированным (и на то есть или нормативные акты или решения судебные), то можно предъявить к наймодателю требования в части исполнения условий договора о досрочном расторжении. Если же такой договор нельзя считать продленным и правовой статус после фактического окончания действия договора никак не определен, то получается что после окончания действия договора, хотя и с задержкой в 3 месяца, наймодатель просто выселяет нанимателя и основанием служит окончание (не продление) договора найма.

Возможно есть что-то на эту тему?

Нет автоматической пролонгации договора аренды помещения

Я заключил договор аренды с арендатором. Срок аренды истек. Арендатор продолжил снимать жил.площадь, но продления договора нет. В тексте договора нет прямого указания на автоматическую пролонгацию аренды. Но есть акт приема сдачи квартиры, а также указание того, что арендатор обязан сдать квартиру по акту приема-сдачи. На сколько реально взыскать по суду в случае не выплаты арендатором оплаты, в случае не корректного завершения сотрудничества?

Истекает договор краткосрочной аренды квартиры, жилец не хочет съезжать. Говорит  я его обязан был проинформировать о прекращение договора. Но есть в ватсапе сообщение,  жилец написал, когда заканчивается срок аренды, съезжает. Теперь передумал.  Могу ли я поменять замки по истечению договора, в присутствие участкового.

К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно.

Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор.

Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ. В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.

Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452, соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить договор найма, отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ.

Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.

соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме, и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.

“Электронный журнал “Азбука права”, 07.12.2017

Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года

– обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;

– при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, “срок найма увеличивается на семь месяцев”), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.

В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, “срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)”).

Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок больше года

Примечание.

Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Действия наймодателя при истечении срока договора

– о продлении договора на тех же или иных условиях;

– об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам.

Рекомендуем составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.

Обратите внимание!

Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.

В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Действия нанимателя при истечении срока договора

Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

– обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;

– при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Обратите внимание!

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Как правило, договор аренды имеет длительный срок исполнения. Обе стороны, арендатор и собственник помещения, обязаны соблюдать условия соглашения. Но могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые появились позднее подписания основного арендного договора.

Как внести изменения в документ и каким образом работает регламент в подобном случае, будет объяснено в данной статье.

Письменное подтверждение договоренности обязательно следует заключить, поскольку могут возникнуть спорные или конфликтные ситуации. Речь идет об аренде недвижимости, то есть значительных материальных средствах.

Правовые нормы и требования распространяются только на тот перечень прав и обязанностей, которые отображены в документе.

Устные договоренности не могут приниматься в расчет при спорных ситуациях, особенно при судебном рассмотрении.

Количество причин для изменения основного договора может быть неограниченное количество.

Чаще всего дополнения обусловлены следующими обстоятельствами:

• изменение цена аренды;
• продление сроков исполнения основного договора;
• изменение количества жильцов, арендующих помещение;
• прекращение аренды ранее договоренности.

Даже грамотно составленный договор со временем нуждается в изменениях и дополнениях – обстоятельства могут измениться у каждой из сторон.

Право вносить новые пункты и менять условия договоров закреплено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса.

Изменения в договор аренды можно вносить путем заключения дополнительного соглашения, составленного в форме, аналогичной основному договору (п. 1 ст. 452).

Сдача жилья (квартиры дома и т. п.) физическому лицу оформляется договором найма (глава 35 ГК).

Если появляется необходимость изменить условия договора, нужно составить дополнительное соглашение в простой письменной форме.

Нотариального заверения такое соглашение, как и сам договор, не требуют.

Каковы последствия, если истекает краткосрочный договор аренды квартиры?

1. Намерении продлить договорные отношения (на прежних условиях или с изменениями).
2. Отказе от продления договора аренды.

Эти же правила распространяются и на арендатора, который обязан извещать своего арендодателя о своих намерениях. Делать это лучше всего в письменной форме, чтобы на случай дальнейших споров иметь доказательство соблюдения требования законодательства. Желательно составить письмо, а его отправить заказным почтовым отправлением, сохранив документы об отправке и копию.

1. До наступления даты, указанной в договоре, арендодатель уведомляет нанимателя о том, что действие соглашения будет продлено. Это можно сделать лично, при получении арендной платы, или отправив по почте уведомление с адресом и временем встречи.
2. Общий срок, на который может быть заключен или продлен договор – не более пяти лет.
3. Дополнительное соглашение составляется по образце. Оно, как и договор длительной аренды, подлежит регистрации в Росреестре.
4. Обязательно следует четко указать, какие условия меняются. После их перечня должна следовать фраза «Остальные условия остаются без изменений».

Несмотря на то, что может показаться, будто устной договоренности достаточно – рекомендуется все же заключить договор или продлить его действие по мере необходимости.

Чаще всего спорные ситуации возникают в тот момент, когда необходимо выселить арендатора из занимаемой им квартиры, а он отказывается покидать ее добровольно.

• место и дату составления;
• указание ФИО арендатора и собственника квартиры;
• основание, на котором арендодатель является владельцем имущества;
• номер основного (продлеваемого) договора аренды, дата его заключения;
• перечень вносимых изменений;
• срок действия изменений.

Каждая из сторон получает свой экземпляр дополнительного соглашения. Арендатор может сам предложить собственнику продлить или перезаключить договор аренды, если арендодатель не предупреждает о необходимости внесения платежа или продлении действия соглашения, либо прекращении действия договора.

Уведомить жильца о процедуре пролонгации договора можно любым способом, как устным, так и письменным, следует лишь убедиться в том, что предупреждение было получено. Сегодня, в эпоху социальных сетей, можно отправить сообщение через Интернет и сразу же понять, было ли оно прочитано.

Закон в данном случае будет на стороне нанимателя – он может увидеть и прочесть записку через несколько месяцев и в течение этого срока иметь право на проживание в арендуемой квартире.  

Какие нужны документы

Чтобы пролонгировать действие договора, потребуются следующие бумаги:

• паспорта каждой из сторон сделки;
• свидетельство о праве собственности;

• контактная информация – адрес проживания, сотовый телефон;
• копия отправленного уведомления об окончании срока действия договора;
• при необходимости — выписка из домовой книги

При подаче документов на государственную регистрацию, кроме перечисленных выше справок потребуется также согласие на заселение арендатора, в том случае, если в помещении имеются несовершеннолетние дети, или гражданину были предъявлены какие – либо претензии.

Для регистрации соглашения о пролонгации в ФРС России, потребуются также следующие документы:

• подлинники всех ранее составленных и действующего договора, дополнительных соглашений;
• кадастровый паспорт и технический план квартиры;
• квитанция с чеком и штампом об оплате госпошлины, взимаемой при регистрации сделки в Росреестре;
• заявление – составляется по шаблону. Не допускается наличие в заявлении или договоре грубых юридических или грамматических ошибок.

Все документы предоставляются в Единый Государственный Регистрационный Центр, где они проверяются специалистами. После проверки в регистрационную книгу заносится запись о заключении сделки.

После того, как процедура регистрации завершена, арендатор может продолжать жить в квартире, не боясь, что его выселят в самый неожиданный момент, или неоправданно завысят размер оплаты, в то время как в договоре указан определенный размер  ежемесячных платежей.

Юридические услуги «ЮрПрофБюро»

Сегодня любой человек или организация могут столкнуться с нарушением собственных прав и законных интересов со стороны другого гражданина или юридического лица.

Однако, для того чтобы должным образом отстоять свою позицию и добиться лучшего исхода в разрешении конфликта, очень часто не хватает ни опыта, ни знаний.

В таком случае следует в обязательном порядке обращаться к квалифицированным специалистам за юридической помощью.

Наша компания в сотрудничестве с ведущими адвокатами Москвы на протяжении многих лет и оказывает помощь всем заинтересованным клиентам: физическим или юридическим лицам.

За время работы в сфере урегулирования разнообразных правовых споров нам удалось добиться для каждого из наших клиентов максимально возможного результата, учитывая обстоятельства в сложившейся уже на момент обращения ситуации.

Услуги адвокатов, с которыми мы сотрудничаем, охватывают фактически все правовые отношения, возникающие в жизни. Мы готовы оказать вам всестороннюю поддержку в таких вопросах, как:

• Разрешение споров и конфликтов в жилищной сфере.
• Подготовка, ведение и анализ сделок и договоров, касающихся недвижимости.
• Разрешение семейных споров, в том числе и с участием несовершеннолетних граждан
• Разрешение конфликтов в сфере трудовых отношений

Юридические лица могут рассчитывать на оказание услуг такого рода, как:

• Ведение дел в арбитражном суде.
• Взыскание задолженности.
• Контроль исполнительного производства.
• Правовая поддержка бизнеса.

Кроме того, все наши клиенты могут воспользоваться и такими услугами, как:

• Получение грамотной и полной юридической консультации по интересующему их вопросу.
• Урегулирование споров в досудебном порядке.
• Представительство интересов и защита прав в суде

Неважно, решается ли вопрос в досудебном порядке или только в зале суда, главное для нас – защита интересов и прав клиента любыми доступными законными способами.

На какой бы стадии развития спора вы ни обратились к нам за юридической помощью, помните, что мы пройдем с вами этот путь до конца и будет прилагать максимум усилий для достижения нужного вам результата.

Оказывая юридические услуги, адвокат обязуется осуществить полную и всеобъемлющую помощь в разрешении ситуации клиента, естественно, в рамках действующего законодательства.

В ряде случаев целесообразно урегулировать проблему клиента в досудебном порядке.

Имеющийся опыт работы, знание законодательства и психологических тонкостей ситуации, позволяют нашим специалистам отыскать оптимальный путь решения спора с выгодой для клиента. А в случае необходимости прийти к примирению сторон.

Мы, как и наши клиенты, не заинтересованы в затягивании процесса разрешения спора, мы настроены на достижение положительного и желаемого клиентом результата. Однако иногда нет иного выхода, кроме как обращаться для этого судебные органы.

Но и в этом случае наши клиенты могут быть полностью уверены в нашей высокой квалификации, помощи и поддержке. Адвокаты в рамках разрешения конфликта осуществят такие услуги, как:

• Сбор и оформление всех необходимых документов для начала и успешного завершения судебного разбирательства.
• Анализ всех обстоятельств дела, сбор и подготовка доказательной базы.
• Представительство и защита интересов в суде.
• Контроль исполнения решения суда.
• Обжалование решения суда в апелляционных и кассационных инстанциях.

Помните: половина успеха дела в выборе опытного и знающего специалиста. Не стоит надеяться на успешный исход только потому, что, по вашему мнению, на вашей стороне правда.

Аргументированные и убедительные доказательства, правильно выбранная тактика, точное и умелое использование положений действующего законодательства – вот то, что поможет вам победить в борьбе за свои права и интересы, и мы готовы помочь вам в этом.

Нужно ли регистрировать

Регистрация сделки в Росреестре договора или соглашения о пролонгации – продлении срока аренды – является обязательным условием в том случае, если аренда осуществляется на длительный срок. Сокрытие факта сдачи имущества нанимателю может повлечь большие неприятности для собственника.

Однако даже не зарегистрированный, но составленный по правилам и в соответствии с законодательством договор, уже является подтверждением того, что сделка была осуществлена.

Пролонгация договора – необходимая процедура, к которой прибегают тогда, когда срок действия аренды подошел к концу, и у нанимателя появляются две возможности: покинуть помещение или продлить аренду.

Пролонгация договора найма жилого помещения

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость. Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр. Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока. Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

• обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
• согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
• оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
• зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

• название, номер и дату составления соглашения;
• номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
• данные сторон так же, как и в основном договоре;
• вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
• отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
• пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
• день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
• дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией. Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Компетентное продление аренды квартиры: образцы документов и нюансы перезаключения договора

Нередко по истечении срока аренды квартиры, стороны желают сохранить условия действующего найма – в том же или изменённом виде.

В этом случае может возникнуть вопрос о том, как правильно оформить договорные отношения.

Давайте разберемся с деталями процедуры.

Какими законами регламентируется пролонгация?

Чтобы продлить срок пользования квартирой, нужно официально оформить отношения на новый срок, либо сохранить предшествующие в неизменном виде. То есть, просто не расторгать действующую аренду.

Практика регулирования продления действующих договорённостей обозначена в следующих законодательных актах:

1. Продление действия аренды – статьи 450, 452, 674 ГК РФ.
2. Письменная форма договора – статья 550 ГК РФ.
3. Преимущественное право арендатора на новый срок и сроки уведомления при завершении действия договора – статья 684 ГК РФ.

Важно! Согласно нормам законодательства, действительным считается только письменный договор, оформленный на бумажном носителе и удостоверенный подписями сторон. Устные договорённости не вступают в юридическую силу. То же касается электронных документов.

По усмотрению арендатора и арендодателя документ может дополнительно удостоверяться нотариально, согласно положениям статьи 163 ГК РФ, а на основании норм Федерального закона № 218-ФЗ от 3.07.15 г. он подлежит регистрации в Росреестре.

Сроки уведомления

Уведомить контрагента о том, что договор может быть продлён или расторгнут, нужно в течение определённого периода, не дожидаясь момента завершения его действия.

Таким периодом считается 3 месяца, предшествующие окончанию срока аренды.

Например: если договор составлен 25 июня 2014 года, сроком на 5 лет, то уведомление о его прекращении следует отправить не позднее, чем наступит 25 марта 2020 года.

При прекращении аренды или переоформлении новым документом, соблюдение этого требования является обязательным.

Однако если стороны по умолчанию предпочитают сохранить действующие отношения найма, то обязательств по уведомлению контрагента нет.

Достаточно просто проигнорировать окончание действия договора – и он будет пролонгирован автоматически на тот же срок.

Справка: Если арендатор или арендодатель пропустит срок уведомления по халатности или по незнанию законодательства, это не отменяет автоматической пролонгации срока. Расторгнуть аренду в этом случае допустимо только по соглашению с контрагентом или через суд.

В случае автоматической пролонгации найма, юридическую силу сохраняют все действующие положения, то есть договор сохраняется в неизменном виде, в том числе – относительно сроков действия и стоимости аренды.

Типовая форма

Нужно иметь в виду, что по преимуществу договор или соглашение о пролонгации действия аренды, заключённый между арендатором и арендодателем, является вторичным документом. То есть самостоятельной, автономной правоспособности он не имеет, а выступает приложением к основному договору аренды, составленному на предшествующий срок, который в текущий момент подходит к завершению.

В этом случае действуют обязательные правила:

• контрагенты соглашения те же, что и лица, подписавшие договор аренды;
• во вводной части обязательно даются реквизиты договора аренды;
• далее по тексту вносятся пункты, которые подлежат аннулированию или замене;
• включаются новые положения, которыми заменяют аннулированные пункты;
• соглашение подписывают участники отношений найма.

Когда существенные положения документа нужно изменить, старый договор расторгается сторонами. Вместо него заключается новый документ. Тогда все пункты нужно составлять заново, по той же схеме, что составлялся ранее действующий документ о передаче квартиры в пользование нанимателю.

В этом случае вновь указываются все обязательные или существенные положения, в числе которых должны быть:

1. Наименование документа, место и дата его составления.
2. Предмет договора: квартира, в отношении которой оформляется передача в аренду. С указанием кадастровых и технических характеристик, адреса расположения.
3. Условия перехода арендных прав, сроки действия документа.
4. Стоимость аренды, условия её предоставления арендодателю.
5. Права и обязанности сторон.
6. Ответственность сторон за неисполнение прав и обязанностей.
7. Условия расторжения: по взаимному согласию, в одностороннем порядке.

Иные дополнительные положения вносятся по усмотрению сторон. В заключение обязательно ставятся подписи. При составлении нового документа можно заменять одного из участников. Например, вместо мужа участницей арендных отношений может стать супруга. Или – вместо родителей ребёнок, которому исполнилось 18 лет.

Что требуется приложить к соглашению найма жилого помещения?

При условии пролонгации прежних отношений, главным документом остаётся договор аренды, дополнением к которому оформляется новый документ, констатирующий факт продления аренды.

В этом случае обязательно требуется представить:

• основной договор аренды;
• паспорта сторон;
• если действует представитель – нотариальную доверенность.

Этого будет достаточно, если не возникли новые обстоятельства. Например, женщина арендатор могла выйти замуж или развестись и сменить фамилию.

В этом и идентичном случае требуется приложить документ, удостоверяющий внесение тех или иных изменений.

В частности – свидетельство о браке, разводе, смене имени или отчества. То же касается помещения, если в результате узаконенной перепланировки изменилась жилая площадь, изменился адрес дома или появились иные изменения.

Внимание! Если договор аренды удостоверялся нотариально, то дополнительное приложение о пролонгации срока также должно удостоверяться нотариусом.

Если старый документ прекратил своё действие и вместо него составляется новый, то пакет документации должен содержать:

• паспорта сторон;
• правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы на квартиру;
• кадастровый паспорт квартиры;
• технический паспорт;
• кадастровая справка об отсутствии ареста и обременения залогом.

В данном случае старый договор не потребуется, так как он переходит в категорию документов, утративших правоспособность.

Документы

Выбор в пользу продления старого или подписания нового договора зависит от предпочтений сторон и сопутствующих обстоятельств.

Продлить старый

Для того чтобы продлить старый договор, нужно:

1. Одна сторона письменно уведомляет другую о том, что срок действия аренды жилья подходит к концу через 3 месяца.
2. В уведомление вносится притязание на последующую пролонгацию права пользования квартирой, с указанием срока новой аренды.
3. Составленная бумага передаётся собственнику жилья заказным письмом с уведомлением о получении или – под роспись собственника об её получении, поставленную на втором экземпляре, оставшемся у уведомителя.
4. В случае согласия стороны составляют соглашение о продлении права аренды.

Это самая удобная процедура пролонгации, не допускающая интерпретаций. Кроме этого она допускает внесения некоторых корректировок, которые будут действовать в период вновь возникших арендных отношений.

Такие корректировки должны составлять не более 30% всех имеющихся положений.

Если не уведомлять контрагента, а пустить всё на самотёк, право аренды также будет автоматически продлено на новый срок. Но в этом случае продление срока может оказаться не добровольным, а стать причиной забывчивости и привести к одностороннему расторжению, в том числе – посредством судебных разбирательств.

Подписать новый

Новый договор составляется в следующих случаях:

• когда требуется внести многочисленные изменения в тело документа;
• если изменяются существенные условия договора;
• когда вместо арендатора договор переоформляется на одного из его родственников;
• по желанию арендатора или арендодателя.

Правоспособность пользования арендуемым помещением от способа пролонгации не изменяется.

Важно! Если собственник расторгнет договор с целью заключить его с третьими лицами, бывший арендатор вправе оспорить его в суде, так как он имеет приоритет перед другими участниками права аренды.

Подробнее о заключении стандартного соглашения аренды жилого помещения читайте здесь.

Нужна ли регистрация?

Необходимость соглашения обусловлена сроком, на который оно составляется.

Регистрации в Росреестре подлежат все договора и дополнительные соглашения, если срок их действия составляет более одного года.

Регистрация не требуется для соглашений, удостоверенных нотариально. Но и в этом случае сведения должны быть внесены в Государственный реестр недвижимости.

Поэтому такие соглашения и договора также следует подать в МФЦ, но пошлина за них взиматься не будет и вся процедура завершится не позднее трёх дней.

Если регистрируется вновь составленный договор, то пошлина за него будет взиматься в размере 2 000 рублей. А дополнительные соглашения облагаются пошлиной в 350 рублей.

Заключение

Договор аренды можно продлить автоматически, не предпринимая никаких действий, а можно составить дополнительное соглашение к договору аренды. Также допускается прекратить аренду в связи с завершением срока и заключить новый договор. Если он заключается на срок более одного года – его следует зарегистрировать в Росреестре.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как продлить договор аренды квартиры? Как подстроить под себя образец документа на пролонгацию или продление?

Проживая в квартире по договору аренды, необходимо помнить о временном характере такого положения вещей. Если вы внимательно изучите свою копию договора найма, то наверняка найдете в нем упоминание о том, до какого момента действует договор.

То есть, про прошествии срока его действия, вы будете незаконно занимать предоставленную вам на срок аренды площадь, а значит, ваши права не будут каким-то образом защищены. Именно поэтому, как стороне арендодателя, так и арендатора необходимо знать о том, как продлить договор аренды квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Пролонгация по желанию:

…наймодателя

Договор найма или аренды представляет собой письменный документ, в котором изложены условия осуществления подобной сделки, а также права и обязанности сторон. В некоторых случаях, в договоре аренды указывается срок, на который составлен документ. Как правило, он равен одному или же двум годам. По истечении этого срока договор утратит свою законную силу.

Если в вашей копии документа не указана конкретная дата, когда договор перестает действовать, то в соответствии с Гражданским кодексом, а именно, статьей 683 соглашение считается автоматически заключенным на срок пять лет.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685, 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Конечно, в момент, когда действие договора истекает, могут возникнуть разные ситуации и отношения нанимателя и арендатора могут прерваться.

Арендодатель должен оповестить нанимателя о том, что договор в скором времени потеряет свою актуальность. Дальнейшими его действиями являются достижение соглашения с другой стороной. Ведь только при взаимном согласии договор может быть продлен.

Если доп соглашение достигнуто, то предпринимаются действия, которые касаются составления нового документа, его регистрации.

Конечно, скажут многие, зачем предпринимать столько ненужных действий, когда по факту, если вы решили осуществить продление договора аренды квартиры, и жилец совсем не против этого, можно просто продолжать получать оплату, пока одному из вас не понадобится разорвать отношения.

К сожалению, подобное положение вещей не позволит быть полностью защищенными с точки зрения законодательства. Вы не сможете быть уверены в том, что квартира достанется вам в хорошем состоянии, ведь по факту в ней никто не живет. Кроме того, вы не сможете предъявить жильцу никаких претензий.

Также не стоит забывать о том, что и сам жилец рискует, что в самый неподходящий момент вы решите выгнать его, имея на это полное право, ведь он незаконно занимает вашу жилую площадь.

Именно поэтому, даже если вы решили не оповещать жильца о пролонгации договора, со временем вы все же должны составить новый договор или дополнительное соглашение, в особенности, если изменились условия проживания, оплаты, или содержания квартиры.

…арендатора

Если арендатор так и не дождался, по истечению срока действия договора, напоминания арендодателя о продлении, то для того, чтобы защитить свои интересы, наниматель сам должен предложить перезаключить договор. Для этого он должен обратиться к арендодателю и принести ему составленные копии дополнительно.

Уведомление жильца

Своевременное уведомление жильца также играет важную роль. Так, в случае, если арендодатель не хочет продлевать договор аренды, он должен известить жильца за три месяца до истечения срока договора о том, что необходимо за это время съехать.

Оповещение должно быть сделано в любой форме, главное – это удостовериться, что наниматель его получил. Самый простой и оптимальный вариант – это личное присутствие. Вам достаточно явиться по адресу проживания в вашей квартире гражданина и сказать ему лично. Также предупреждение можно сделать и по телефону. Еще один не менее простой способ – это послать письмо с уведомлением.

А вот оставлять записки или просто кидать письмо в почтовый ящик не стоит. Вполне возможно, что жилец их не прочтет и тогда, закон будет на его стороне, и он может не выселяться еще три месяца.

Если же вы хотите продлить срок действия договора, то можете в срочном порядке не оповещать жильца об этом, вы вполне можете дождаться удобного для вас случая и обсудить пролонгирование важного документа.

Регистрация пролонгации

По общим правилам Гражданского кодекса регистрация договора необходима в случае, если он составлен на срок более одного года. Для того чтобы осуществить подобное действие вам необходимо предоставить в службу государственного реестра:

1. подлинники составленных вами и другой стороной договоров или же дополнительных соглашений, приобщенных к договорам. Эти бумаги должны быть заверены нотариально заранее, поэтому позаботьтесь об этом.
2. также в комплекте должен идти кадастровый паспорт квартиры.
3. чек об оплате государственной пошлины на регистрацию сделки.
4. заявление, составленное в соответствии с нормами и правилами. Попросите бланк или образец заполнения в службе государственного реестра и на основании составьте заявление, соблюдая все пункты и правила.

Вся папка собранных бумаг предоставляется в ФРС России (Федеральная Регистрационная служба) по вашему региону и регистрируется. После того, как все поданные документы будут проверены, их занесут в Единый Государственный Реестр.

После этой процедуры вам выдадут документ, с проставленными в нем печатями. Именно они свидетельствуют о том, что процедура пролонгации договора аренды квартиры успешно завершена и теперь ваши правоотношения продлятся еще некоторое время.

Теперь вы без опаски будете ждать приближение срока окончания действия договора. Продолжить правоотношения наймодателя и нанимателя не составляет труда, если оба юридически подкованы и знают, как действовать в такой ситуации. Поэтому, ознакомившись с содержанием нашей статьи, вы можете самостоятельно принимать решения по поводу дальнейшей судьбы вашего соглашения и теперь точно знаете, как правильно оформить это с юридической точки зрения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Как делается продление договора аренды квартиры и как выглядит его образец?

Составление договора аренды квартиры подразумевает соблюдение конкретных правил и формальностей. Но даже правильно оформленный и составленный документ может потребовать внесения корректировок, самая распространённая из которых — продление соглашения о найме жилья.

Чтобы между сторонами сделки, арендатором и арендодателем, не возникло недоразумений, необходимо грамотно осуществлять процедуру продления договора, опираясь на действующее законодательство.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

По договору аренды владелец жилого помещения передаёт на коммерческой основе за вознаграждение право временного пользования этим помещением арендатору (статья 671 ГК РФ). Право внесения изменений в договор найма жилого имущества закреплено в п. 1 ст. 450 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 684 ГК РФ, преимущественным правом инициировать пролонгацию договора найма квартиры обладает владелец жилой недвижимости.

При этом пункт 2 этой же статьи указывает на обязанность арендодателя заблаговременно уведомить квартиросъёмщика о:

• желании продлить договор найма на тех же самых, либо отличающихся от прежних условиях;
• прекращении сотрудничества в связи с намерением перестать сдавать квартиру в аренду.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

За какой срок нужно извещать о пролонгации документа или отказе от этого?

Арендодатель обязан уведомить нанимателя о продлении арендного договора или о об отказе его продлевать не позднее, чем за 3 месяца. Наиболее оптимальная форма извещения — письменная, поскольку доказывает исполнение арендодателем своих обязанностей.

Однако, если между сторонами сделки сложились доверительные отношения, приемлем вариант уведомления в устной форме при личной встрече или по телефону.

Если же хозяин квартиры выразил отказ от дальнейшего сотрудничества в связи с нежеланием сдавать жильё, но в течение года заселил других жильцов, наниматель вправе признать такое действие незаконным и добиться компенсации убытков, вызванных отказом арендодателя продлевать арендные отношения.

Зависимость от срока наема жилья

Порядок продления арендного договора зависит от срока аренды. Если в документе период действия не обозначен, то сделка считается по умолчанию заключённой на 5 лет. Краткосрочной арендой считается та, которая по продолжительности не превышает 12 месяцев.

Если договор заключён более, чем на 1 год, он является долгосрочным. Краткосрочный договор, заключённый на 12 месяцев, продлевается на такой же срок по умолчанию, если иное не обозначено в дополнительном соглашении. Долгосрочный договор сроком от 1 года до 5 лет продлевается на такой же период.

При пролонгации краткосрочного договора одна из заинтересованных сторон должна знать, как его продлить:

1. Обратиться к другой стороне и предложить продлить договор на тот же срок с теми же, либо иными условиями.
2. Предложить пойти на соглашение и при его достижении оформить дополнительное соглашение в письменном виде о продлении периода найма (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 450 и пункт 1 статьи 674 Гражданского кодекса РФ).

Однако арендный договор остаётся краткосрочным, если его пролонгация устанавливается соглашением о новом периоде найма (к примеру, срок аренды увеличивается на 6 месяцев с даты оформления соглашения/с момента завершения первоначально установленного периода найма).

В случае невозможности прийти к взаимному согласию между сторонами сделки или отсутствия извещения о продлении арендных отношений, краткосрочный договор по умолчанию прекращает своё действие в связи с окончанием срока, а с арендатора и нанимателя снимаются обязательства по отношению друг к другу (пункт 2 статьи 683 ГК России).

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Заключение долгосрочного договора найма квартиры подразумевает наличие преимущественного права у арендатора на продление действия документа. Хотя владелец жилья также вправе выступить инициатором пролонгации сотрудничества, направив соответствующее уведомление квартиросъёмщику.

Если продлить договор решает наниматель квартиры, то отправлять уведомление арендодателю необходимо только в случае намерения внести поправки в действующий договор.

Действия до истечения срока

До того, как истечёт срок действия арендного договора, одна из сторон сделки имеет право выступить инициатором:

• пролонгации договора;
• прекращения арендных отношений.

После обсуждения и прихода к взаимному согласию арендатор и арендодатель могут по умолчанию продлить договор, либо прекратить сотрудничество.

После прекращения

После истечения периода действия документа наниматель и арендодатель обязаны прекратить сотрудничество, либо продолжить его на прежних или новых условиях.

Пролонгация может быть осуществлена автоматически или договор может быть перезаключён. Если принято взаимное решение о прекращении сделки, квартиросъёмщику потребуется передать имущество владельцу квартиры, исходя из правил основного договора.

При указании необходимости ремонтных работ их придётся произвести. Если в условиях договора обозначены прочие формы ответственности, их также придётся выполнить.

При отказе действовать, согласно условиям документа владелец жилья вправе подать на квартиранта в суд. Также при прекращении арендных отношений осуществляются взаимные расчёты и оформляется выезд из квартиры.

Как оформить?

Если после истечения срока действия арендного договора квартиросъёмщик продолжает пользоваться недвижимым имуществом арендодателя, а тот не имеет на этот счёт возражений, договор считается автоматически продлённым и никаких действий предпринимать не нужно (пункт 2 статьи 621 ГК России).

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Официально продлить действие договора найма можно двумя способами:

1. Заключить новый договор найма жилого помещения.
2. Оформить дополнительное соглашение к основному, первоначальному документу.

В Соглашении обязательно нужно указать дату и номер главного договора, данные паспортов и ФИО участников сделки. Документ оформляется в простой письменной форме в двух экземплярах.

При необходимости в соглашение вносятся новые условия (порядок и сумма арендных платежей, обязанность нанимателя оплачивать услуги ЖКХ и пр.) Подписать бумагу должны обе стороны сделки. После постановки подписей действие соглашения вступает в силу.

Кто заверяет?

Дополнительное соглашение не подлежит обязательной государственной регистрации. Но по личному желанию арендатор и владелец недвижимого имущества могут заверить документ в нотариальной конторе.

Составленный заново краткосрочный договор также не требует регистрации. Договор же со сроком действия более 12 месяцев (долгосрочный) подлежит регистрационной процедуре в региональном Росресстре.

Что лучше?

С юридической точки зрения более оптимально составление нового договора найма. Ведь так легче будет в дальнейшем оценить начало действий и прекращение действия документа. Квартиросъёмщик и владелец жилья вправе сколько угодно раз составлять новый документ, а число дополнительных соглашений не фиксируется.

С другой стороны, при доверительных отношениях между сторонами сделки заключать новый договор нет особой необходимости. Даже когда нужно внести изменения в условия аренды, достаточно оформить дополнительное соглашение.

Договор найма жилого помещения гарантирует безопасность и защиту интересов как владельца квартиры, так и квартиросъёмщика. Поэтому его продление — не менее важная процедура, чем оформление основного документа.

В новом договоре или дополнительном соглашении должны быть чётко прописаны все условия, права и обязанности сторон во избежание возможных споров в дальнейшем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Продление и изменение договора найма жилого помещения

Зачастую, после подписания договора найма, работа с документами не заканчивается.

Сторонам нередко приходиться изменять положения достигнутого соглашения, особенно в случае, когда жилье передается в пользование на несколько лет.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

Читайте на нашем сайте о том, как составить договор найма, заключить его и зарегистрировать.

Правовое регулирование

Законодательство, главным образом, направлено на регулирование долгосрочных отношений по найму жилых помещений.

Статья 684 ГК РФ предписывает собственника помещения известить другую сторону о своих намерениях не позднее, чем за три месяца до завершения их правоотношений.

Образец уведомления об истечении срока аренды.

Он должен либо предложить продлить наем помещения (на тех же условиях, либо на других), либо проинформировать о том, что квартира сдаваться больше не будет.

Статья 687 ГК РФ даёт право арендатору расторгнуть договор по своему желанию, предварительно предупредив владельца квартиры за 3 месяца.

При долгосрочной аренде наниматели помещений имеют первоочередное право на заключение нового соглашения аренды.

Если период меньше, чем 12 месяцев, то требования указанных статей на него не распространяются. Поэтому желательно указать в тексте, в какой срок одна сторона должна известить другую о желании продолжить отношения по аренде.

О том, какими правами и обязанностями обладают арендодатель и квартиросъемщик, вы можете узнать из наших статей.

Порядок действий

Итак, первое, что следует сделать для продления срока сдачи жилья или проживания в съемной квартире – связаться с арендатором/арендодателем.

В юридической практике самым распространённым способом официального извещения кого-либо является почтовое отправление с уведомлением о вручении.

На деле граждане очень редко прибегают к деловой переписке, предпочитая ей устное общение. Когда дело касается продления аренды, то это оправдано – в итоге появится документ, подписанный обеими сторонами.

Продлевается период сдачи жилья с помощью подписания дополнительного соглашения к основному документу. В нем должны содержаться следующие данные:

1. Название, номер, дата составления. А также номер и дата документа, к которому относится это соглашение.
2. Ф.И.О. арендатора и арендодателя.
3. Указание, что изменяется в тексте. В данном случае, заменяется дата окончания действия аренды на другую, более позднюю, в соответствии с решением владельца квартиры и жильца.
4. Утверждение, что все остальные условия остаются без изменения.
5. Дата вступления в силу. Обычно пишут, что изменения начинают действовать с момента подписания.
6. Дата и подписи сторон.

Дополнительное соглашение о продлении найма жилого помещения: образец.

Подписывают бумагу те же лица, которые подписывали бумаги при заключении сделки. Или же их представители, имеющие соответствующую доверенность.

Иногда граждане пропускают из-за невнимательности дату окончания действия документа.

В такой ситуации сторонам лучше всего подписать соглашение о продлении срока «задним числом», то есть, оформить более ранней датой.

В противном случае возникают неурегулированные отношения, что может привести к судебным тяжбам.

Пролонгировать или заключить новый?

Часто людей интересует, что же лучше – продлить действующий документ или подписать новый? Мнения на этот счёт разнятся.

С точки зрения юриста или государственного чиновника, лучше всего составить новый. Так проще всего отслеживать дату начала и окончания отношений между сторонами.

Ведь стороны могут продлевать действие документа много раз, количество дополнительных соглашений нигде не фиксируется. Производить контроль, в том числе налоговый, становится сложно.

Также при завершении аренды нужно составить акт приёма-передачи имущества от съёмщика жилья его владельцу. А после этого, когда вступит в силу новый договор, будет составлен ещё один акт по передаче квартиры и имущества в ней арендатору.

В любом случае максимальная длительность сдачи-съема жилплощади не может длиться больше 5 лет без заключения нового правоустанавливающего документа.

Другие изменения условий

Как оформить изменение других условий, оговоренных при сдаче жилплощади? Они изменяются аналогично – подписывается допсоглашение по алгоритму, который описан ранее в данной статье.

Только изменяемые пункты будут иными.

Участникам правоотношений аренды следует помнить, что любое изменение условий возможно только по обоюдному согласию. Никакое одностороннее изменение условий аренды невозможно.

Образец дополнительного соглашения к договору найма.

Наиболее частыми причинами изменения первоначального документа является арендная плата и условия проживания.

Владелец квартиры заинтересован в максимальном доходе от своего небольшого бизнеса. Поэтому он будет стараться увеличить стоимость найма, аргументируя это инфляцией или изменениями на рынке недвижимости.

В отдельных случаях собственники идут на откровенный шантаж: угрожают сменить замки на входных дверях, если не будут приняты новые условия.

Арендаторы же обычно просят снизить размер платы, потому как в кризис ухудшается экономическое положение граждан, что снижает спрос на арендное жильё. Или же просят разрешить подселить в квартиру друзей или родственников.

В любом случае, сторонам следует обсуждать пожелания и искать компромиссные решения, не доводя ситуацию до конфликта.

Регистрация

Следовательно, работников Росреестра волнует только дата, после которой истечёт срок аренды недвижимости. Остальные обстоятельства регистрации не подлежат.

Как владельцам жилья, так и арендаторам, следует помнить, что официальные бумаги, принятые с согласия сторон, регулируют их права и обязанности.

Поэтому все оговоренные условия следует неукоснительно соблюдать, хотя на этих бумагах и нет печатей государственных органов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-44-61 (Москва)
+7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Последние изменения: Май 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора. Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия; собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления. Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е. арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

1. Заключить новый контракт.
2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Договор пролонгации аренды. Образец (35,0 KiB, 5 120 hits)

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды. Бланк приложения к основному договору (27,5 KiB, 7 994 hits)

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более. Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства. При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

Уведомление о расторжении договора найма. Образец (17,9 KiB, 1 101 hits)

Соглашение о расторжении договора найма (аренды). Образец (26,0 KiB, 417 hits)

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

Название документа; Дату; Ссылку на первичный договор; Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления; Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

1. Электронное письмо с ЭЦП.
2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства); указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора; если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Ст. 606 ГК РФ (19,4 KiB, 697 hits)

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Продление договора аренды квартиры в 2020

Договор найма квартиры заключается на определенный период времени, по истечении которого, арендатор, скорее всего, должен будет покинуть помещение. Остаться можно лишь в том случае, если была осуществлена пролонгация – продление срока действия соглашения между нанимателем и собственником жилья.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Можно ли

Продлить действие договора аренды можно, заключив дополнительное соглашение о пролонгации. В данном соглашении обязательное указывается дата составления и окончания его действия, персональные и паспортные данные каждой из сторон, порядок внесения арендной платы.

В Гражданском кодексе, в частности – статье 621, отмечено, что если лицо продолжает проживать на арендуемой территории после окончания действия договора, а собственник жилья не против этого, договор автоматически считается продленным.

В некоторых случаях стороны предпочитают заключить новый договор, даже если старый не имел определенного срока действия. Это связано с тем, что за длительный период времени в соглашение добавляются все новые и новые пункты.

Согласно российскому законодательству, собственник недвижимости обязан:

• заблаговременно поставить нанимателя в известность о намерении пролонгировать соглашение;
• в обратной ситуации – уведомить о прекращении срока действия договора. В таком случае должен быть выделен определенный период времени для того, чтобы арендатор мог вывезти свои вещи и съехать.

Договор, заключенный на срок менее, чем 1 год, не нужно регистрировать в Росреестре, даже после продления. Стороны могут составить новое соглашение на срок до 12 месяцев, чтобы избежать необходимости обращаться в государственную организацию и оформлять документы для регистрации сделки.

Договор, ровно как и соглашение о пролонгации, должны быть составлены юридическим, грамотным языком, и содержать в себе все основные пункты: персональные данные, права и обязанности каждой из сторон, срок действия, стоимость аренды.

Как пролонгировать договор аренды квартиры

Если пролонгация осуществляется по желанию собственника квартиры, то:

1. До наступления даты, указанной в договоре, арендодатель уведомляет нанимателя о том, что действие соглашения будет продлено. Это можно сделать лично, при получении арендной платы, или отправив по почте уведомление с адресом и временем встречи.
2. Общий срок, на который может быть заключен или продлен договор – не более пяти лет.
3. Дополнительное соглашение составляется по образце. Оно, как и договор длительной аренды, подлежит регистрации в Росреестре.
4. Обязательно следует четко указать, какие условия меняются. После их перечня должна следовать фраза «Остальные условия остаются без изменений».

Несмотря на то, что может показаться, будто устной договоренности достаточно – рекомендуется все же заключить договор или продлить его действие по мере необходимости.

Чаще всего спорные ситуации возникают в тот момент, когда необходимо выселить арендатора из занимаемой им квартиры, а он отказывается покидать ее добровольно.

• место и дату составления;
• указание ФИО арендатора и собственника квартиры;
• основание, на котором арендодатель является владельцем имущества;
• номер основного (продлеваемого) договора аренды, дата его заключения;
• перечень вносимых изменений;
• срок действия изменений.

Каждая из сторон получает свой экземпляр дополнительного соглашения. Арендатор может сам предложить собственнику продлить или перезаключить договор аренды, если арендодатель не предупреждает о необходимости внесения платежа или продлении действия соглашения, либо прекращении действия договора.

Наниматель имеет право предложить новые условия аренды. Если владелец объекта недвижимости будет с ними согласен, он может составить новый текст договора, включив в него предложенные изменения.

Уведомить жильца о процедуре пролонгации договора можно любым способом, как устным, так и письменным, следует лишь убедиться в том, что предупреждение было получено. Сегодня, в эпоху социальных сетей, можно отправить сообщение через Интернет и сразу же понять, было ли оно прочитано.

Не рекомендуется оставлять записки в почтовом ящике, поскольку в таком случае не возможно заставить адресата прочесть их.

Закон в данном случае будет на стороне нанимателя – он может увидеть и прочесть записку через несколько месяцев и в течение этого срока иметь право на проживание в арендуемой квартире.

Образец предупреждения о предстоящем окончании срока действия соглашения и продлении действия договора аренды можно скачать здесь.

Предупреждение должно быть выслано в установленный законом срок – три месяца. Этого времени гражданину, снимающему квартиру в аренду будет достаточно для того, чтобы решить, где он будет жить после истечения срока действия договора, и желает ли он остаться в той же квартире.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения вы можете посмотреть на этой странице.

Какие нужны документы

Чтобы пролонгировать действие договора, потребуются следующие бумаги:

• паспорта каждой из сторон сделки;
• свидетельство о праве собственности;

• контактная информация – адрес проживания, сотовый телефон;
• копия отправленного уведомления об окончании срока действия договора;
• при необходимости — выписка из домовой книги

При подаче документов на государственную регистрацию, кроме перечисленных выше справок потребуется также согласие на заселение арендатора, в том случае, если в помещении имеются несовершеннолетние дети, или гражданину были предъявлены какие – либо претензии.

Для регистрации соглашения о пролонгации в ФРС России, потребуются также следующие документы:

• подлинники всех ранее составленных и действующего договора, дополнительных соглашений;
• кадастровый паспорт и технический план квартиры;
• квитанция с чеком и штампом об оплате госпошлины, взимаемой при регистрации сделки в Росреестре;
• заявление – составляется по шаблону. Не допускается наличие в заявлении или договоре грубых юридических или грамматических ошибок.

Все документы предоставляются в Единый Государственный Регистрационный Центр, где они проверяются специалистами. После проверки в регистрационную книгу заносится запись о заключении сделки.

После того, как процедура регистрации завершена, арендатор может продолжать жить в квартире, не боясь, что его выселят в самый неожиданный момент, или неоправданно завысят размер оплаты, в то время как в договоре указан определенный размер ежемесячных платежей.

Нужно ли регистрировать

Регистрация сделки в Росреестре договора или соглашения о пролонгации – продлении срока аренды – является обязательным условием в том случае, если аренда осуществляется на длительный срок. Сокрытие факта сдачи имущества нанимателю может повлечь большие неприятности для собственника.

Наниматель также может оказаться в крайне невыгодном положении, если договор не будет зарегистрирован, ведь владелец квартиры в таком случае может в любой момент дать «от ворот поворот» и несколько дней на сборку вещей.

Однако даже не зарегистрированный, но составленный по правилам и в соответствии с законодательством договор, уже является подтверждением того, что сделка была осуществлена.

Если договор, заключенный на длительный срок – от 1 до 5 лет, не будет зарегистрирован должным образом, то в судебном порядке он может быть признан недействительным, что не даст возможности ни одной из сторон защитить свои права.

Пролонгация договора – необходимая процедура, к которой прибегают тогда, когда срок действия аренды подошел к концу, и у нанимателя появляются две возможности: покинуть помещение или продлить аренду.

Образец дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения вы можете найти здесь.

Сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом налогообложение рассматривается в этой статье.

Видео: Договор аренды квартиры

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
   • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.