Автопролонгация договора аренды на 11 месяцев

Наша организация оказывает услуги связи юридическим лицам по размещению оборудования и распространению программ. в договоре на оказание услуг у нас

Наша организация оказывает услуги связи юридическим лицам по размещению оборудования и распространению программ. В договоре на оказание услуг у нас есть пункт: Срок действия договора с 01.01.2013 г. по 31.12.2013 г. Если ни одна из Сторон не заявит о прекращении действия Договора за месяц до истечения срока его действия, Договор автоматически пролонгируется на каждый последующий год. При этом, в течении 2013 года менялся состав оборудования, и стоимость услуг, что фиксировалось в дополнительных соглашениях к Договору, и подписывалось с обех Сторон.

Действует ли в этом случае условие автоматической пролонгации на следующий срок, ведь условия договора менялись?

Автопролонгация договора аренды на 11 месяцев

Последнее обновление: 15.03.2021

У собственника есть право сдавать свою квартиру посторонним людям в пользование. Чтобы сделка была защищённой, составляется соответствующее соглашение. В нём прописываются все условия сотрудничества сторон. Если оно успешное, договор продлевается. Срок любой, но есть нюанс! Если срок сдачи в аренду более года, то договор нужно регистрировать в Росреестре. Это не всегда удобно. Поэтому происходит пролонгация договора аренды на 11 месяцев.

Что такое пролонгация?

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.

Стороны арендных отношений

Для чего нужна автоматическая пролонгация?

Стороны могут договориться между собой, что если по истечении срока первоначальной аренды они довольны сотрудничеством, то продление срока может стать автоматическим.

«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.

Если срок действия договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и исправно вносить плату, договор считается продлённым до тех пор, пока не будет нарушено это условие.

Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией

Договор аренды жилого или нежилого помещения сроком действия на 11 месяцев с автоматической пролонгацией составляется на основании типового соглашения об аренде. Поэтому в него нужно включить следующие пункты:

  • Для физических лиц – полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
  • Для юридических лиц – полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведёт свою деятельность;
  • Полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
  • Её характеристики – этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой;
  • Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
  • Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
  • Срок действия. Тут нужно указать, что договор краткосрочный, заключается на 11 месяцев (нужно указать календарную дату окончания срока действия). Также нужно указать условие, что «при успешном сотрудничестве сверх этого срока, договор пролонгируется автоматически, свою силу не теряет»;
  • Размер платы за квартиру (за каждую комнату);
  • Порядок и периодичность её внесения.

Обратите внимание! Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут  включить в «тело» соглашения любые условия, не противоречащие закону. Например, возможность постановки на временный миграционный учёт лиц, вписанных в договор на период его действия.

Преимущества договора

У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.

К преимуществам можно отнести:

  • так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
  • нет регистрации, не нужно платить пошлину;
  • есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
  • у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
  • можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
  • у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.

Недостатки договора

Но у такого сотрудничества есть и негативные стороны. К ним можно отнести:

  • так как нет необходимости регистрации, не происходит дополнительная проверка законности и правомерности составленного договора аренды;
  • нет арендных каникул, плата будет индексироваться только по договорённости между сторонами;
  • нет возможности взыскать штраф за досрочное расторжение договора без предупреждения;
  • есть риск встретить недобросовестных арендаторов, которые съедут, не заплатив. Доказать свою правду в суде будет практически невозможно;
  • арендатор может передать квартиру в субаренду, не спросив об разрешения у собственника.

Обратите внимание! Если постоянно не проверять сохранность своего имущества, то можно «нарваться» на недобросовестных пользователей. В практике встречались случаи, когда арендованную на 11 месяцев квартиру сдавали в субаренду посуточно.

Содержание и структура договора

Чтобы договор считался действительным, он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. К существенным относятся те, без которых договор не может считаться юридически значимым. Дополнительные – по желанию сторон.

К существенным условиям договора аренды относятся:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики предмета сделки – объекта недвижимости;
  • порядок расчётов и размер арендной платы.

К дополнительным можно отнести:

  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность по отношению друг к другу и к предмету сделки;
  • прочее.

Например, стороны могут дополнительно обговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Это обязанность собственника, но по некоторым обстоятельствам он может переложить её на арендатора. При договоре социального найма коммунальные платежи оплачивает наниматель или члены его семьи.

Требования к договору аренды

Правила написания и оформления документа

Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:

  • подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
  • размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
  • случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
  • определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.

Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.

Рекомендуется обратиться к юристу, он подготовит макет соглашения, исходя из конкретной ситуации.

В каких случаях нужна регистрация в Росреестре?

Регистрация договора аренды или найма в Росреестре необходима тогда, когда срок его действия превышает 1 год. Для этого обеим сторонам нужно посетить отделение МФЦ с комплектом документов или лично посетить отделение Росреестра. Срок внесения правок в «дело» объекта составляет 5 рабочих дней. Иногда происходят задержки.

После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.

Срок действия договора без регистрации

Срок действия договора прописывают в «теле» отдельным пунктом. Чтобы избежать регистрации в Росреестре, нужно указать период действия менее 1 года. Как правило, прописывают 11 месяцев. Но нужно также указать конкретную дату окончания и возможного продления. Например, до 08.02.2021 года. Тогда есть ясность, что 09.02.2021 года соглашение перестаёт действовать и стороны должны принять решение о расторжении сотрудничества или продолжении.

Кроме того, дата нужна для того, чтобы избежать досрочного прекращения отношений через суд. Но если стороны достигнут договорённости, можно расторгнуть договор до истечения срока его действия.

Правом на прекращение арендных отношений до истечения периода действия соглашения обладают обе стороны. Условия прописываются в соответствующем пункте при подписании. Приоритетом нужно указать – взаимное согласие сторон. Достаточно договориться устно.

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием прекратить действие договора, если пользователь помещением нарушает условия договора. «Популярное» нарушение – неуплата арендного взноса в течение нескольких периодов. Кроме компенсации ежемесячных платежей, собственник имеет право требовать уплату неустойки. Размер дополнительно прописывается в договоре. Если этого пункта нет, то сумма неустойки считается как 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки от общей суммы долга.

Как продлить договор аренды без регистрации? Если стороны довольны сотрудничеством, они его продлевают. Если в «теле» есть пункт об автоматической пролонгации, то составлять дополнительных документов не нужно. Если же такого условия нет, то заключается дополнительное соглашение, в котором снова указывается срок действия.

Если договор ранее регистрировался в Росреестре, то и соглашение тоже должно быть зарегистрировано. Допсоглашение на продление договора аренды образец выглядит так:

Допсоглашение на продление договора аренды образец

Образец договора аренды с автоматической пролонгацией

Его можно скачать здесь:

Скачать бланк договора Скачать бланк договора

Заключение

Чем больше условий включено в договоре аренды, тем меньше шансов, что стороны окажутся в суде для разрешения споров. Поэтому рекомендуется доверить составление соглашения опытному юристу.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Для чего применяется 11-месячная аренда с пролонгацией

Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.

Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).

Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.

При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.

Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.

Она не требуется, если:

  • предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
  • договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
  • договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).

Как зарегистрировать договор аренды недвижимости

Таким образом, договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией участники арендных отношений заключают для того, чтобы избежать необходимости его регистрации в Росреестре.

Автоматическая пролонгация — формулировка

Пролонгация договора аренды на 11 месяцев (равно как и иной срок) может быть осуществлена сторонами путем внесения изменений в первоначальный договор дополнительным соглашением к нему в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК. Однако данное действие требует вмешательства сторон и дополнительных действий, поэтому целесообразно оговорить в первоначальном договоре порядок автоматического продления.

На основании принципа свободы договора, предусмотренного п. 1 ст. 421 ГК, — стороны вольны включать в договор любые условия, которые не противоречат действующему законодательству.

Таким образом, стороны арендной сделки могут предусмотреть автоматическое продление их отношений после истечения первоначального срока.

Как оформить продление договора аренды квартиры

Формулировка автоматической пролонгации договора аренды на 11 месяцев (как и заключаемого на любой другой срок) в общем виде выглядит следующим образом: «Если по истечении срока, определенного в договоре, ни одна из сторон не изъявит желания прекратить его действие, он считается автоматически продленным на тех же условиях на 11 календарных месяцев».

Образец договора аренды на 11 месяцев с условием об автоматическом его продлении можно скачать в разделе «Документы и бланки» в начале статьи. 

Как пролонгировать аренду в отношении недвижимого имущества без обязательной госрегистрации

Продляя арендные сделки в отношении недвижимого имущества, стороны обычно стараются избежать:

  • регистрации договора в Росреестре;
  • временных затрат;
  • финансовых затрат, в том числе уплаты государственной пошлины за регистрацию (см. статью «Размер и порядок уплаты госпошлины за регистрацию договора аренды»).

Однако пролонгация договора аренды недвижимого имущества без регистрации возможна только в отношении земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений в них. Причем для этого требуется соблюдение условий о сроке, при котором закон не требует регистрации сделки.

Поскольку ст. 190 ГК предусматривает исчисление сроков не только в месяцах, но и в днях, то и в арендных сделках стороны могут предусматривать пролонгацию срока как на 11 месяцев, так и на количество дней, не превышающее года (например, 360). В обоих этих случаях продленные договоры не будут подлежать регистрации.

Кроме того, в соответствии с п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, контрагенты могут пролонгировать свои обязательства на неопределенный срок, при котором госрегистрация также не требуется.

***

Заключительные выводы:

  1. Срок договора в 11 месяцев с возможностью его дальнейшего автоматического продления применяется не только в целях экономии временных и финансовых ресурсов, но и в связи с отсутствием в этом случае необходимости регистрации сделки.
  2. Пролонгация может быть оформлена как в форме дополнительного соглашения, так и путем согласования соответствующего пункта в первоначальном договоре.
  3. Продлить договор без регистрации можно лишь на неопределенный срок или срок менее 1 года.

***

Вам будет интересно также ознакомиться с материалами, которые мы написали специально для нашего канала Дзен.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ. Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.

1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на ­неопределенный срок не требуется.

Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на не­определенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному ­письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), далее – Информационное ­письмо № 59).

Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тот же срок. В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 Информационного письма № 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не ­суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

В приведенной ситуации срок договора, заключенного 2 октября 2013 года на 11 месяцев, истек, поэтому в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия данного соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, ­заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в п. 10 Информационного письма № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (см., например, определение ВАС РФ от 11.03.2010 № ВАС-18020/09, постановления ФАС Московского округа от 18.03.2011 № Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3).

Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Последние не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (см. также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 № 4905/11). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ­ссылаться на п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Понравилась статья? Поделить с друзьями:

Adblock
detector