Bts договор аренды что это

Created by
millscalagvi1987
2017-08-12

———————————————————
>>> СКАЧАТЬ ФАЙЛ <<<
———————————————————
Проверено, вирусов нет!
———————————————————

Складская коммерческая нелдвижимость built-to-suit — это строительство объекта. недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды. Что это такое build-to-suit?. Заявка на аренду. BTS-договор позволяет значительно снизить эти риски, так как по договору все. БТС (Бэ-Тэ-Эс) трёхбуквенная аббревиатура, имеющая несколько значений: БТС Балтийская трубопроводная система, система магистральных. Разберемся, каких ошибок в договоре аренды следует избегать. подписывают протокол о намерениях (англ. business terms sheet, BTS). Это происходит, в частности, потому, что арендодатель торопит с. Проекты built-to-suit (BTS) предполагают строительство, реконструкцию. Договор аренды по схеме BTS заключается на 10 лет, а иногда и на 30, а в. Складская и торговая коммерческая недвижимость built-to-suit — это. объекта недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без. Составленный между сторонами договор аренды может изменять. Первая тенденция это существенное сокращение затрат на строительство. протоколом о намерениях (англ. businesstermssheet, BTS). Итогом ежегодного собрания стала презентация BTS от НАСТ (business terms sheet предварительно согласованные коммерческие. Наши партнеры это дополнительные возможности для Вашего бизнеса. Заключение долгосрочного договора аренды с Управляющей компанией. договор между арендодателем и арендатором. Договор аренды содержит описание и стоимость арендуемого имущества, размер арендной платы. являются обязательным атрибутом любого договора аренды, при этом большая. Правильно. Обусловлено это определенными российскими. является основным носителем информации, ни договор, ни BTS. Практически каждый из нас хотя бы раз слышал о таком понятии – соглашение или договор о намерениях. Но каково практическое и.

You can clone a snippet to your computer for local editing.

Learn more.

Источник

Подводные камни при заключении договора аренды коммерческой недвижимости

Складская коммерческая недвижимость built-to-suit — это строительство объекта для конкретного клиента, которое учитывает его требования и особенности бизнеса. Эта схема отношений, которая устанавливается между девелопером и клиентом, уже стала очень распространенной в Западной Европе.
В России такие отношения находятся только на начальном этапе. На сегодняшний день на отечественном рынке распространены в основном спекулятивные складские помещения, а проекты built-to-suit не имеют широкого распространения.
BTS представляет собой не только возведение, но и ремонт, и модернизацию объектов владельца для нужд заказчика. Потенциальный арендатор обязан будет оплатить работы по строительству или доработке только построенного объекта недвижимости и подписать с владельцем новый договор аренды.
По технологии built-to-suit позволяется строительство объектов, которые достаточно быстро окупаются и за относительно небольшую сумму решают проблемы по складированию и логистике для многих компаний. В тех условиях, когда цены на аренду и цены на готовые складские помещения постоянно растут, это очень актуально. По подсчетам экспертов, при строительстве BTS стоимость одного квадратного метра может быть сопоставима с пятилетней арендой подобного здания.
Аренда коммерческой недвижимости в Москве, которая имеет формат build-to-suit, сейчас почти недоступна, но в Западной Европе такая технология строительства помещений складов широко распространена.
Преимущества строительства по системе build-to-suit заключаются в том, что:
1. Компания строит складское помещение, учитывая конкретно свои потребности, в итоге она получает нужный ей объект в нужном месте с удобными для нее инженерно-техническими характеристиками и параметрами, которые рассчитаны на развитие бизнеса.
2. Проекты, построенные по технологии built-to-suit намного более выгодны, чем аренда и покупка коммерческой недвижимости. Экономия должна составить примерно тридцать-сорок процентов. Себестоимость строительства складских помещений такого формата в полтора-два раза меньше стоимости одного квадратного метра на рынке складских помещений.
3. От начала и до конца проект находится под ведением девелопера, а клиент лишь контролирует процесс и принимает решения по важным вопросам.
4. Параметры, которые предлагает рынок помещений для аренды, редко совпадают с требованиями компаний, которые нуждаются в складе или помещении для производства. Аренде склада build-to-suit избавит свою компанию от лишних расходов, идущих на доработки. Таким образом, можно сэкономить до двадцати процентов на арендной ставке.
5. Девелоперу нет необходимости вести поиск арендатора для своего объекта, арендатор находит его сам.
6. Чрезвычайно важно, что в BTS почти нет противоречий между заказчиком и исполнителем, которые могут быть вызваны несоответствием ожиданий заказчика с теми параметрами, которые может предложить исполнитель.

1. Нет необходимости беспокоить юриста на стадии заключения соглашения о намерениях. Ведь этот документ не имеет юридической силы.

Соглашение о намерениях часто называют на английский манер BTS (businesstermsheet) или LOI (letterofintent). Но суть от этого не меняется. Юридических обязательств для сторон такой документ не создает. Его задачей является обозначение основных коммерческих договоренностей о том, что арендуется, по какой ставке и на какой срок.

Если бы этим соглашение о намерениях и ограничивалось, то, наверное, юристы здесь были бы лишними. Но часто в этом документе обсуждаются и другие вопросы, такие как условия использования обеспечительного депозита, порядок и условия выхода из договора, распределение обязанностей по ремонту и т.д. Несмотря на то, что юридических обязательств документ не создает, переломить ситуацию на стадии заключения основного договора очень сложно. Ссылка на то, что этот вопрос уже был согласован ранее, является очень веским аргументом против любой разумной инициативы юриста арендатора по этим вопросам.

Еще один момент — убедитесь, что в тексте соглашения о намерениях есть упоминание о том, что этот документ не создает обязательств для сторон. Это связано с тем, что наше гражданское законодательство, придает больше значения содержанию документа, чем его названию. Может оказаться, что вы подписали юридически обязывающий предварительный договор.

2. В предварительном договоре указано, что основной договор аренды должен быть заключен после того, как арендодатель получит свидетельство о праве собственности (акт ввода в эксплуатацию, любой другой документ) без указания точной даты.

Есть общее правило об определении сроков. Можно указать срок периодом времени от определенной даты, можно точной датой или указанием на событие, которое неизбежно должно произойти.

Получение свидетельства, как, впрочем, и совершение каких-либо других действий арендодателем, неизбежным событием не является. Поэтому завязывать на них сроки нельзя. Такие события могут включаться в предварительный договор как условия, необходимые для заключения основного договора, то есть могут квалифицироваться как «да» или «нет» при ответе на вопрос о заключении основного договора. Но они не могут отвечать на вопрос «когда».

Ответ на вопрос «когда» должен определяться всегда четкой датой или периодом времени. Часто в предварительных договорах это выражается фразой – «но в любом случае не позднее [указывается дата]». Это приемлемо. Если же дата совсем не указана, то необходимо заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного.

Статистки нет, но случаи, когда арендодатель отказывается от невыгодных ему предварительных договоров, мотивируя это истечением годичного срока, периодически встречаются. Такой отказ является вполне законным, если до истечения года ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение заключить договор.

Не знаю, правильно ли говорить о камне обоюдоострый, но ситуация с этим камнем именно такая. Арендатор может использовать этот подводный камень и в своих интересах. Все зависит от ситуации. Но не лучше ли этот подводный камень убрать сразу, еще при заключении договора?

3. Несколько краткосрочных договоров вполне могут заменить собой долгосрочный?

Сказать какой договор лучше, краткосрочный или долгосрочный, нельзя. Иногда долгосрочный договор, заключенный в нижней точке кризиса, позволяет арендатору существенно экономить на аренде. И, наоборот, долгосрочный договор, заключенный на пике, становится головной болью арендатора в последующем. Поэтому подводные камни мы будем искать не в типе договора, а в гибридных ситуациях, когда на основании краткосрочного договора стороны пытаются выстроить долгосрочные отношения.

Ситуация не редкая, с учетом того, что долгосрочный договор подлежит государственной регистрации. Не всегда стороны хотят заниматься такой регистрацией. Иногда для нее созданы не все условия. Поэтому прибегают к продляемому краткосрочному договору.

Для удобства бухгалтерского учета краткосрочный договор заключается на 11 месяцев. Можно заключить и на 364 дня, но тогда последний месяц не досчитается одного дня, что влечет перерасчет.

Не редкость, когда в краткосрочном договоре предусматривают автоматическое продление на новый аналогичный срок. Встречаются случаи, когда вместо автоматического продления, устанавливается обязанность заключить новый краткосрочный договор.

Схема BTS (built-to-suit, или «строительство под ключ») позволяет строить объекты, учитывая индивидуальные потребности каждого потребителя, это относится к планировочным решениям зданий, площади и габаритам зданий, инфраструктуре и прочим параметрам. За счет использования технологии «строительство под ключ» вложения в проекты окупаются существенно быстрее. Такие объекты благодаря максимальной эффективности для конечного потребителя являются самым экономичным решением. Данное обстоятельство обусловлено относительно невысокой ценой квадратных метров при строительстве объекта в формате built-to-suit. Технология BTS чрезвычайно популярна на Западе. Во многих странах строительство по этой схеме практически полностью вытеснило с рынка спекулятивные сделки. Учитывая то, что в России существует повышенный спрос на складские площади и рынок развивается всего лишь на протяжении десяти лет, спекулятивные предложения еще присутствуют и будут существовать в ближайшей перспективе. Однако объекты BTS уже начинают отвоевывать значительную долю рынка – например, в 2013 году порядка 27% площадей на рынке складской недвижимости были реализованы по данному принципу.

Автоматическое продление работает не так, как многие себе представляют. Некоторые ошибочно предполагают, что автоматическое продление (или даже просто продление по дополнительному соглашению) не допускается, потому что в сумме срок аренды будет превышать один год. Это не так. При продлении срок не суммируется и государственная регистрация не требуется. По этому вопросу можно посмотреть п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Проблема в другом – автоматическое продление не гарантирует того, что при истечении очередного срока одна из сторон не заявит о своем выходе из договора. Если не вдаваться в детали, то общее правило гласит – при автоматическом продлении любая сторона может заявить о выходе из договора при очередном истечении срока.

В ситуации снижения арендных ставок этот подводный камень может быть выгоден арендатору и позволит ему решить проблему с платежами в иностранной валюте. Но при другом раскладе за такой псевдодолгосрочный договор, заключенный сегодня, арендатор может держаться как за лучший бриллиант в своей коллекции. Вопрос – удержит ли?

Как и в любом вопросе, есть много нюансов. Если продление в краткосрочном договоре реализовано через механизм предварительного договора, то есть через обязательство заключить новый краткосрочный договор по статье 429 ГК РФ, то возможность выхода из такого договора далеко не очевидна.

Основной посыл всех обозначенных выше рассуждений в том, что опасно играть в игру «замени долгосрочный договор несколькими краткосрочными», если коммерческие договоренности сторон, направлены на заключение именно долгосрочного контракта. В сегодняшней ситуации арендатор может использовать ситуацию в своем интересе, завтра может все поменяться.

4. Нет места для маневра в долгосрочном договоре.

В долгосрочном договоре всегда необходимо оставлять место для маневра. Даже если выход без причины из такого договора запрещен арендодателем, то есть еще несколько моментов, которые следовало бы обсудить и включить в договор.

Под маневром на случай непредвиденных ситуаций я понимаю возможность сократить или увеличить арендуемые площади, возможность сдать площади в субаренду.

Немного пугающая тенденция появилась в последнее время. Если раньше обсуждали возможность расширения площадей на случай развития бизнеса, то в сегодняшние договоры арендаторы предпочитают включать условие о возможном частичном отказе от площадей.

Решением проблемы излишних площадей в долгосрочной перспективе могла бы стать и субаренда, но, как правило, арендодатель требует согласования любых субаренд с ним. Это понятно, так как, вступая на путь субаренды, вы становитесь конкурентом арендодателя. Более того, с вашей стороны не исключен демпинг, потому как лучше получить хоть что-то, чем ничего. В силу этого вокруг пункта о субаренде в договоре не редко ведутся жаркие споры.

Как минимум, необходимо добиваться возможности без согласования сдавать помещения в субаренду компаниям из своей группы. В отношении посторонних субаренд зачастую приходят к компромиссному варианту о недопустимости немотивированного отказа в согласовании субаренды. Мне как юристу не нравится размытость формулировки, но все же это лучше чем ничего. Если же вам удалось полностью отстоять ваше право на заключение субаренд, то считайте, что место для маневра вы себе обеспечили.

5. Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем без суда

Практически в любом проекте договора аренды можно встретить несколько оснований, с которыми арендодатель связывает возможность внесудебного одностороннего расторжения договора. В то же время встречные предложения арендатора о возможности внесудебного расторжения зачастую отвергаются.

Понятно, что юристов арендатора пугает такой подход. Зачастую в рамках переговоров удается перевести все вопросы расторжения на рассмотрение суда. Но если этого не удалось сделать, то, как минимум в договоре должны быть защитные механизмы, позволяющие арендатору обоснованно ответить на соответствующий запрос арендодателя и совершить в разумный срок действия, необходимые для устранения нарушения.

6. Две аренды на один объект – чьи же тапки?

Ситуация на самом деле нераспространенная, но интересная. Учитывая, что предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, арендатор, как минимум, должен представлять себе последствия таких недобросовестных действий арендодателя.

Для не юриста вывод звучит немного парадоксально, но оба договора, независимо от того когда они были заключены будут действительными. Претендовать на аренду сможет тот арендатор, который получил имущество по акту-приема передачи раньше другого, безотносительно к тому, когда был заключен сам договор.

Второму же остается лишь требовать компенсации убытков и выплаты неустойки, если таковая была предусмотрена договором. Но сам договор остается действительным, потому как требовать убытков из недействительного договора нельзя. По этому вопросу можно посмотреть п. 13. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

7. Арендные каникулы – безвозмездное пользование?

Арендаторы любят арендные каникулы. На практике арендные каникулы, то есть период, когда арендатор освобождается от арендной платы, как правило, связан с подготовкой Арендатором помещения к использованию по назначению. Случаи, когда каникулы мотивированы другими причинами, единичны.

При этом, соглашаясь на арендные каникулы, необходимо держать в уме налоговые последствия. Оценить их несложно. Замените слово «аренда» «безвозмездным пользованием», посчитайте с этим учетом налог на прибыль, и вот, вы уже знаете, что с вас могут потребовать налоговики. Конечно, далеко не факт, что потребуют. Но все же.

Аргументы о том, что, по сути это безвозмездным пользованием не является, что вы используете помещение таким образом, что не вы, а вам, скорее, должны доплачивать, звучат убедительно. Можно и в суд, наверное, пойти с такой позицией. Но не хотелось бы.

Возможно, лучше было бы установить небольшую плату за пользование помещением в этот период, снизив немного последующие платежи. Как вариант можно равномерно распределить арендную плату по году с учетом арендных каникул, не нарушая при этом коммерческих договоренностей сторон.

8. «Duediligence» в моем доме попрошу не произносить.

Перевести этот термин можно как должная осмотрительность. В юридическом переводе означает комплексную юридическую проверку.

Нужно ли проявлять должную осмотрительность при заключении договора аренды? Вопрос риторический. Но это не мешает некоторым задавать его уже после того, как договор заключен.

В рамках такой проверки, как минимум, необходимо понять, что за объект вы арендуете, и уполномочен ли тот, с кем вы подписываете договор аренды, подписывать такой документ.

Про объект вам расскажет выписка из специального реестра – ЕГРП. Такую выписку можно получить в открытом доступе через сайт госуслуг или заказать у посредников за символическую по отношению к стоимости аренды плату. Помимо того, кто собственник объекта, в этом документе вы сможете увидеть другие долгосрочные аренды на этот объект, обременения или аресты.

Про собственника вам расскажет похожая выписка из ЕГРЮЛ, если собственник юридическое лицо.

Но, конечно же, это лишь верхушка айсберга. Необходимо смотреть устав, чтобы убедиться, что нет ограничений на распоряжение недвижимым имуществом. Надо оценить крупность сделки (про заинтересованность не говорю). Соответственно, проверить наличие корпоративного одобрения.

Если объект в ипотеке, то попросите согласие залогодержателя, иначе вместе с реализацией заложенного имущества прекратится и ваша аренда. А было бы согласие – такого прекращения не произошло бы даже после продажи с публичных торгов.

С субарендой все более или менее понятно – без анализа основного договора аренды заключать субаренду, как минимум, опрометчиво.

Доверительный управляющий сдает в аренду? Арбитражный управляющий? Закрытый паевой инвестиционный фонд? Задумайтесь, а какими документами подтверждаются их полномочия и как они реализуются.

Вопросов много. При простой проверке руководствуйтесь данными публичных источников и самыми основными учредительными документами. При сложной проверке – приглашайте юристов.

Материал подготовил Максим Мозгов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, старший юрист международной юридической фирмы CMS.

Мы можем подобрать Вам промышленную площадку или индустриальный парк с оптимальными условиями размещения в которых вы получите дополнительный эффект от льгот, субсидий и преференций резидента. Обращайтесь к нам!

Компания имеет практический опыт сопровождения проектов промышленных (индустриальных) парков, промышленных (отраслевых и территориальных) кластеров (включая сопровождение резидентов ТОСЭР, ОЭЗ, промышленных площадок) Республики Татарстан и других регионв в конкурсе Министерства экономического развития России, Фонда развития моногородов, Минпромторга России

Также компания имеет практический опыт сопровождения 507 проектов предпринимателей

Мы можем оказать Вам качественную консультационную и информационную поддержку и сопровождение Вашего проекта (включая разработку конкурсной и проектной документации) при участии в государственных конкурсах на присуждение грантов и субсидий, а также иных видов поддержки. Сотрудники компании «Верное решение» оказывают услуги консультационного сопровождения для предпринимателей, участвующих в этом и других конкурсах, консультируют по финансово-экономическим, правовым вопросам.

Ключевые компетенции сотрудников Компании:

Со стоимостью возможных комплексов услуг и работ
можно ознакомиться здесь.
Обращайтесь к нам!

консультационная и информационная поддержка участников государственных конкурсов на соискание государственной поддержки в виде налоговых льгот, грантов и субсидий, иных видов поддержки,
сопровождение проекта заявителя в конкурсах Республики Татарстан и России,
подготовка документации по инновационным проектам,
разработка концепции развития (стратегии), бизнес-плана, технико-экономического обоснования (ТЭО), меморандума, презентации, паспорта проекта, подготовка пакета документации по проекту,
проведение исследований рынков (маркетинговых),
привлечение инвестиций, партнеров в проект, бизнес,
помощь финансиста, экономиста, юриста, маркетолога.

Мы будем рады помочь Вам в решении Ваших задач.

По любым возникающим вопросам и за дополнительной информацией, пожалуйста, обращайтесь. Это можно сделать одним из способов:

Отправьте Ваши вопросы или информацию о Вашем проекте, заявку на проведение консультации, на обратный звонок:

с помощью формы «Задать вопрос сотруднику компании» в левой нижней части экрана;
при помощи он-лайн формы;
письмом на электронный адрес vr_cons@mail.ru
отправьте заполненное прилагаемое техническое задание (ТЗ) на разработку бизнес плана (ТЭО), финансово-экономической модели, презентации, меморандума или Ваши вопросы на электронный адрес vr_cons@mail.ru

Источник

Как сдать в аренду жилье на Airbnb? Нужно ли для этого заключать договор аренды? Что говорит об этом сама компания? Попробуем далее разобраться в этих вопросах.

Нужен ли договор аренды

Компания предоставляет онлайн-платформу арендаторам и арендодателям для того, чтобы они могли устанавливать между собой контакты. Т. е. взаимодействовать, сдавать, снимать жилье, оплачивать аренду через платформу, проводить иные операции.

Компания выступает своего рода посредником между двумя сторонами. Весь процесс в рамках платформы регулируется Правилами предоставления услуг, которые:

определяют права и обязанности двух сторон (всех пользователей), а также особенности, порядок разрешения споров между ними;
оговаривают предусмотренные компанией средства юридической защиты.

Они не содержат пункта о том, что при сдаче жилья нужно обязательно заключать арендный договор. Это значит, что все операции по бронированию, оплате аренды и т. п. на платформе проводятся без него.

Когда необходим договор

Тем не менее данные Правила говорят о том, что арендодатель (т. е. хозяин) лично несет ответственность за:

размещенное им объявление о сдаче жилья;
предлагаемые им услуги;
уплату налогов.

Из этого следует, что все зависит, по сути, от законов той страны, где живет и сдает свое жилье хозяин. Соответственно, те обязательства, которые предусмотрены законами его страны, хозяин должен выполнять. Например, платить НДФЛ (налог с полученного дохода), предоставлять требуемую информацию в ИФНС по месту проживания, на основании которой исчисляется сумма налога к уплате.

Россияне (физлица), которые сдают свое жилье в аренду, согласно ст. 228 НК РФ обязаны платить налог с дохода, полученного по договору аренды. Для этого нужно оформлять и сдавать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ, как этого требует ст. 229 НК РФ. Хозяин жилья должен:

Указать в декларации свой доход («Доход от сдачи квартиры (дома, иное) в аренду в таком-то году»), и его источник.
Приложить к декларации копию арендного договора, платежный документ, подтверждающий оплату аренды.

Т. к. все платежи проводятся через Airbnb, то в качестве подтверждающего документа можно представлять также начисления по оплате аренды, которые поступали на счет хозяина.

Между тем, начиная с 2019 г. в РФ стартовал пилотный проект, в котором могут участвовать арендодатели-физлица (не ИП) некоторых субъектов РФ. Но при условии, что их доход за год не превышает 2,4 млн. рос. руб. Для них проектом предусмотрена льготная ставка 4%, по которой рассчитывают НДФЛ.

Чтобы участвовать в проекте, нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого через мобильное приложение «Мой налог» (на сайте ФНС РФ). Производя расчет с гостем (арендатором), хозяин может формировать чек посредством этого приложения. Выдать его гостю он может любым доступным способом. Например, распечатать, отправить на e-mail, мобильный телефон либо дать считать QR-код чека. Учитывая это обстоятельство, рекомендуется предварительно консультироваться по этим и другим вопросам непосредственно в ИФНС по месту проживания.

Что делать, если хозяин просит подписать договор

Согласно Правилам предоставления услуг, действующим на платформе, именно хозяин определяет для гостей:

даты для бронирования;
арендную плату;
условия бронирования;
правила отмены брони;
Правила дома.

В Правила дома он может включить, по сути, все что угодно. Например, не шуметь после 20.00 вечера, не курить, не ходить обутыми по квартире и т. д. Поэтому до оформления брони следует внимательно читать объявление и все требования хозяина. Также он может вводить:

залог за сохранность имущества;
плату за каждого дополнительного гостя;
плату за уборку.

Помимо этого хозяин вправе требовать от гостя:

удостоверяющий документ;
заключения арендного договора.

Поэтому, если хозяин отказывается принимать гостей без заключения арендного договора, то придется:

соглашаться с ним и заключать договор;
договариваться с ним об уступках;
отказываться от его условий и искать другое жилье.

Обратите внимание! Договор аренды –– важный официальный документ. Именно он дает уверенность хозяину в том, что его имущество останется в целости и сохранности, а гостю –– что его раньше времени не выселят.

Договор аренды для визы

Для подтверждения бронирования на платформе при оформлении визы могут представляться (потребоваться) следующие документы:

распечатанная квитанция Airbnb об оплате брони;
выписка об оплате аренды жилья с банковского счета;
приглашение от собственника (хозяина) жилья в ту страну, куда намечается поездка;
стандартный договор аренды, заключенный между хозяином и гостем.

Следует заметить, что при оформлении визы некоторые распечатки документов могут не принять либо их может оказаться недостаточно. Поэтому до подачи документов и заполнения анкеты для визы список требуемых и допустимых документов следует уточнять у сотрудников визового центра.

Контакты Airbnb для уточнения нюансов

Основные способы связи с компанией:

форма для связи с Центром Помощи;
для россиян: +7 (495) 465-80-90, и +7 (495) 380-35-15;
многоканальный бесплатный тел. для всех: 8 (800) 301-71-04.

Источник

Build-to-suit или Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS — это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы.

Гораздо более привычна другая схема, спекулятивная. Строительная компания создает некие типовые объекты, а потом старается их продать или сдать в аренду поскорее. При этом девелопер рискует: предложений на рынке становится всё больше, и не факт, что кто-то захочет купить или арендовать именно его складское помещение. Сделка «build-to-suit» позволяет минимизировать риск: по договору компания-заказчик обязуется оплатить все работы. Поэтому среди застройщиков этот стандарт обретает всё большую популярность.

Кто использует склады build-to-suit?

Обычно по методике BTS создаются нестандартные строения. Это могут быть:

здания с особенностями планировки (например, совмещенные — с теплыми, холодными и морозильными помещениями одновременно)
склады с необычными коммуникациями (например, с особой системой вентиляции)
помещения, оборудованные какой-то специфической техникой

и т.д.

Конечно, подобную недвижимость непросто реализовать на вторичном рынке. Поэтому строить склады BTS имеет смысл только для «надежных» компаний — уже зарекомендовавших себя в отрасли, либо имеющих отменные перспективы.

Преимущества методики BTS

Выгода девелопера от сделки build-to-suit очевидна: его затраты на строительство гарантированно окупаются. Да и сама сумма вложений для застройщика уменьшится приблизительно на 20%. А чем же эта технология хороша для заказчика?

Не нужно тратить ресурсы на поиск подходящего помещения (или на переделывание неподходящего).
Покупатель получает действительно качественный объект, с оптимальными техническими характеристиками и современной инфраструктурой.
Строительство по технологии BTS в итоге обойдется существенно дешевле приобретения готовой постройки (примерно на 40-50%).
Можно заранее подумать и о будущем разрастании производства. Некоторые компании заказывают складские помещения большей площади, чем нужно в данный момент. «Лишние» строения они сдают в аренду, получая прибыль, а потом расширяют площади без каких-либо затрат.

Стандарт build-to-suit в России

В Европе методика BTS уже почти вытеснила традиционные спекулятивные схемы. Но в России дело обстоит сложнее. Застройщики не хотят связываться с неизвестными фирмами. Да и законодательство в этой области несколько запутанное — есть сложности с покупкой земли.

Но всё же технология build-to-suit набирает популярность и на отечественном рынке. Международные корпорации создают спрос, а современные технологии строительства позволяют удовлетворить почти любые требования.

Источник

Проект build-to—suit, или BTS, — это метод строительства, реконструкции и модернизации объектов, который предполагает обязанность арендатора по оплате работ, включающих в себя возведение или доработку возведенного объекта, а также заключение договора аренды.

Механизм действия системы

Роль инвестора заключается в том, чтобы своими силами осуществить возведение объекта с учетом планировки, размеров здания и возможной инфраструктуры. Девелопер осуществляет реализацию представленного проекта. Методика build-to-suit дает возможность проводить строительство объектов, которые будут быстро окупаться. Эта технология позволяет владельцам зданий экономить значительные финансовые средства, которые могли быть затрачены на развитие проекта.

Так, компании в кратчайшие сроки получают готовые постройки, имеющие необходимые инженерно-технические параметры, но и закладывают метраж, который в будущем позволит расширить границы их бизнеса. Свободные площадки собственник может предоставлять в аренду, извлекая при этом прибыль.

Откуда пришла технология?

Этот метод возведения складских комплексов давно используется в прогрессивных западных странах. Ряд государств отметили, что популярная схема build-to-suit полностью вытеснила неэффективные спекулятивные проекты. Итоговая экономия иностранных арендаторов, применяющих схему, достигает до 20% в год.

Условия развития build-to-suit за рубежом

Развитию BTS в Европе способствовали следующие факторы:

рынок, перенасыщенный спекулятивными площадями;
прозрачная процедура регистрации земельных участков;
простая схема обустройства территорий инженерными коммуникациями.

Применение технологии built-to-suit в России

В нашей стране проекты в рамках BTS развиты крайне слабо. Этому поспособствовали следующие негативные условия:

сложность и непрозрачность действий, связанных с государственным оформлением недвижимого имущества;
низкий спрос на складские площади;
нежелание девелоперов заниматься неразвитыми проектами.

Проекты не нашли широкой реализации в России, поскольку build-to-suit считается полезной технологией только для бизнесменов, работающих с нестандартными площадями, например, с холодильными складами, совмещенными площадями или помещениями для хранения негабаритной продукции.

Российский вариант BTS

Отечественный компромисс включает зарубежные технологии, адаптированные под реалии современного российского рынка недвижимости. Так, готовые помещения содержат дополнительные возможности преобразования под потребности арендатора. Однако, даже такие помещения не пользуются особой популярностью, а скорее являются исключением из общепринятой практики.

Перспективы развития схемы build-to-suit

Постоянно развивающийся российский рынок создает благоприятные условия для формирования BTS-технологий. Девелоперские компании присутствуют на рынке и обладают достаточно широкими ресурсами, они способны воплотить профессиональную реализацию качественного объекта. Однако крупные организации, желающие минимизировать затраты на аренду складских помещений, еще не готовы доверять работы по развитию проектов сторонним компаниям, что значительно затрудняет развитие BTS. Мониторинг рынка недвижимости показывает, что в перспективе возникнет дефицит предложения, что спровоцирует увеличение арендных ставок.

Указанные процессы не позволят предприятиям экономить на складских помещениях так, как они делают это в настоящее время. Таким образом, принятие в РФ договоры аренды по низким ставкам будут выгодными исключительно в краткосрочной перспективе.

Экономия будет долгосрочной и выгодной только при внедрении технологий build-to-suit. Она позволит создавать складские помещения, максимально точно отвечающие потребностям заказчика, и снабжать их всеми необходимыми инженерными инфраструктурами.

Арендатор сможет соблюсти необходимое соотношение складских, мезонинных и административных площадей. Товары будут храниться в необходимых условиях, в соответствии со всеми санитарными нормами, содержащимися в российском законодательстве. Все перечисленные обстоятельства позволят арендатору экономить до 10-20% своих расходов.

Каким должно быть BTS-помещение?

На рынке коммерческой недвижимости принято считать, что складские помещения для уважающих себя компаний должны соответствовать технических запросам арендатора и отличаться высоким уровнем строительства и отделки. Высококлассный объект, построенный в соответствии в западной технологией build-to-suit должен способствовать достижению главной цели коммерческой организации – это привлечение дополнительной прибыли и экономия расходов.

Помещения, создаваемые по BTS-проектам, должны быть рассчитаны на длительный период эксплуатации. Интеллектуальное здание может быть предназначено для последующей продажи, поэтому подрядчикам следует позаботиться о качественности готового проекта.

Что учитывать при проектировании и строительстве

При реализации плана строительства важно учитывать следующие немаловажные особенности:

назначение постройки;
субъект рынка, который будет использовать подсобное помещение;
финансовые возможности собственника участка;
цели деятельности арендатора;
профиль компании.

Правила разработки проектов

Специалист, которые работают по технологии build-to-suit, опираются на систему основных принципов, которые всегда важно учитывать при планировании и строительстве. К ним можно отнести:

привлечение к подготовке проекта профессионального управляющего, имеющего соответствующие теоретические знания, практические навыки и богатый опыт взаимодействия с клиентами;
использование исключительно высококачественных материалов;
поиск участка, оптимально подходящего для строительства складского помещения. Он должен находиться в зоне транспортной доступности;
тщательная разработка единой концепции здания;
реализация проекта постройки в соответствии с потребительскими запросами и возможностями;
составление точных спецификаций, по которым заказчик сможет уточнить стоимость работ и материалов;
анализ требования компании к местоположению здания, его внешней конфигурации, техническому оснащению, архитектурной планировке;
стремление разумными способами уменьшить затраты на строительство объекта.

Преимущества BTS

Среди основных положительных сторон применения технологии build-to-suit можно отметить следующие:

экономичность, которая заключается в возможности заключения договора аренды и покупки готового здания на максимально выгодных условиях. Себестоимость возведения построек по технологии BTS в расчете на 1 кв. м снижена в 2 раза по сравнению с традиционными ценами на недвижимое имущество. Создание проекта, построенного по технологии build-to-suit, выгоднее покупки или аренды обычных помещений, экономия составляет около 40%;

комплексность и надежность этой методики. Строительство осуществляется с помощью девелоперов, которые разрабатывают проект. Однако клиент вправе вмешаться на любой стадии работы, он может выдвигать требования, предлагать собственные проекты и принимать окончательное решение по ключевым вопросам строительства. Готовые постройки будут в точности соответствовать запросам заказчика, исключается наличие каких-либо несоответствий с предложенными заказчиком параметрами;

доступность системы обусловлена тем, что банковские организации заинтересованы выделять кредитные средства на цели, связанные со строительством. Именно поэтому разработчики BTS-проетов всегда могут рассчитывать на финансовую поддержку в случае недостатка денежных средств.

Недостатки проектов

Слабой стороной проектов, выполненных в рамках методики BTS, до сих пор остается повышенная невостребованность таких складских помещений на вторичном рынке недвижимости. Помещению, которое адаптировано для конкретных узких целей, сложно найти нового владельца.

Порой собственники обустраивают свои складские помещения таким образом, что они приобретают ряд специфических характеристик, не пользующихся спросом на рынке недвижимости. Эти неликвидные помещения могут оставаться без покупателя на протяжении нескольких лет.

На данном этапе развития рынка недвижимости указанная проблема решаема. Создаются каталоги недвижимости, банки информации о продаваемых помещениях расширяются, покупатели получают больше сведений о продаваемых зданиях, поэтому подобрать специфические помещения становится проще и дешевле. Кроме этого не следует забывать о долгосрочной перспективе использования подобных зданий, которые помогут своим владельцам сэкономить денежные средства.

Источник

Аренда нежилых и жилых помещений, а также земельных участков имеет различные формы. Всё зависит от того, какие цели имеют участники такого договора, и какие условия они заранее в нём установили. При помощи такого инструмента заключения сделки, арендатор вправе использовать имущество собственника на определённых правах. По установленным обстоятельствам лицо, получившее в право пользования такую недвижимость, может его сдать в аренду. Отсюда возникает вопрос, что такое субаренда и по каким условиям может заключаться подобная сделка между лицами.

СКАЧАТЬ образец договора субаренды

Понятие

Субаренда подразумевает под собой передачу собственности на основании действующего договора аренды. Осуществить подобные условия можно только на основании действующего законодательства и наличия прямо установленных условий в договоре.

Такая форма сделки имеет несколько этапов:

заключение соглашения между собственником недвижимости или земельного участка и лицом, желающим воспользоваться на определённый промежуток времени данным имуществом;
оформление договора между лицами по установленной законом форме и составление условий, на основании которых данные действия по передаче в пользование имущества будут осуществляться;
передача арендатором полученной в пользование недвижимости в аренду другому лицу на основании действующего соглашения с собственником.

Само действие по передаче недвижимости в пользование должно быть чётко регламентировано. В договоре должен быть указан срок, на который предоставляется имущество, и форма оплаты за его временное использование.

Нормы законодательства

Договор субаренды относится к действиям гражданского правового направления. Согласно данному законодательству стороны соглашения прописывают определенные условия, на основании которых будет происходить передача собственности.

Также, если основные условия не будут обозначены, то к такому договору будут применяться условия, прописанные в 615 статье Гражданского кодекса.

Такая форма сделки между лицами заключается в простой письменной форме. Устное составление соглашения не имеет юридической силы.

Воспользоваться правом субаренды можно только с согласия арендодателя. Это должно быть прямо прописано в документе соглашения. Закон запрещает вести скрытую деятельность по пересдаче помещения в аренду другому лицу без разрешения самого владельца. В противном случае, если это происходит, сделка по субаренде признаётся недействительной.

Все денежные средства по такому решению лицо будет обязано вернуть нанимателю, которые он получил при сдаче недвижимости по договору субаренды.

Правила заключения договора

При составлении данного договора, лица должны придерживаться общих установленных правил, по которым такая сделка будет признаваться действительной:

Первое правило заключается в самой форме составления сделки. Она должна быть оформлена обязательно в письменной форме. Кроме этого, каждая страница договора должна быть подписана собственноручно каждой стороной.
Второе правило заключается в прописывании условий по осуществлению данного типа сделки. Здесь необходимо указать пункт о том, что собственник разрешает арендатору пользоваться недвижимым имуществом и сдавать его по договору субаренды другому лицу.
По третьему правилу необходимо обозначать сроки аренды каждым лицом. Арендатор по субаренде не может сдать имущество на срок, превышающий тот, который был установлен по договору аренды с собственником.

Также важным условием заключения такого типа договора является арендная плата. Арендатор вправе расплачиваться с владельцем недвижимости помесячно либо вносить сразу всю сумму за период аренды. В случае ежемесячных расчётов необходимо указать точную дату, по которой будут производиться расчёты с собственником. Нарушение данного условия по оплате влечёт к расторжению сделки.

Условия

Договор субаренды может быть осуществлён только с согласия самого собственника недвижимого имущества. При заключении такого типа сделки у прямого арендатора на руках должен быть документ, подтверждающий данный факт. Согласие либо запрет на пересдачу недвижимости носит императивный характер и не может быть изменён в других договорах пользователя.

Если в договоре аренды не будет прописано данного условия, это не будет означать то, что арендатор вправе пересдать недвижимость другому лицу.

Все действия по заключению договора по субаренде должны быть составлены аналогичным образом, что и по договору аренды. При заполнении условий лица, участники сделки должны руководствоваться теми положениями, что были прописаны в первом документе.

Нарушение установленных правил будет означать, что сделка не имеет юридической силы и через суд может быть признана недействительной.

Необходимые для оформления документы

В зависимости от формы собственности, которая будет сдаваться в субаренду, перечень бумаг может изменяться:

документ, подтверждающий личность арендатора;
документ, подтверждающий факт аренды между собственником и арендатором недвижимости;
чек об уплаченной государственной пошлине;
если сделка совершается через представителя одного из лиц, то необходимо наличие нотариальной заверенной доверенности по осуществлению данных действий;
бумаги, подтверждающие право владения и пользования недвижимым имуществом, данная категория документов относится к правоустанавливающим, они предоставляются для заключения договора аренды собственником.

В ситуации, когда предметом аренды является земельный участок, к договору аренды и субаренды должен быть приложен кадастровый паспорт. Если на участке присутствуют здания и иные типы сооружений, то по ним должен быть представлен технический паспорт.

Если собственниками сдаваемого в аренду имущества являются оба супруга, тогда необходимо приложить документы о том, что второе лицо согласно с проведением данной сделки. Документ должен быть заверен нотариально.

При наличии несовершеннолетних детей, прописанных на данной территории, необходимо представить справку из органов опеки, что ребёнок хоть и прописан на данной площади, но проживает в другом месте.

В случае, когда участником сделки является юридическое лицо, то помимо подписи исполнителя в документе необходимо проставить на всех листах печать организации.

На видео об оформлении субаренды

Виды собственности

Сдаваться в субаренду могут:

нежилое помещение;
квартира;
земельный участок.

Каждый из представленных объектов имеет свои нюансы в оформлении сделки. Нежилое помещение и квартира подчиняются общим правилам при оформлении субаренды. Для этого собственнику необходимо внести документы, свидетельствовавшие о праве на данные объекты недвижимости.

Земельный участок отличается по форме субаренды от вышеперечисленных типов недвижимости. Воспользоваться данным правом может арендатор и без получения письменного согласия лица. Если в договоре аренды прямо не прописано, что данному лицу запрещается передавать землю в субаренду, тогда можно сдавать участок.

Единственное условие для оформления заключается в уведомлении владельца о том, что его собственность будет передана в аренду на установленный договором срок другому лицу.

При соблюдении условий и включении в договор всех требуемых документов сделка будет иметь юридическую силу. Каждая из сторон данного типа договора должна иметь на руках копии всех оформляемых документов и быть осведомлена о деятельности, которая ведётся в данной форме собственности.

Источник

Виды договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз. 1 ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонним.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Прокат.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ). Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката заключается в письменной форме.

Договор проката является публичным договором (статья 426).

Договор проката заключается на срок до одного года.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных в ГК РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 ГК РФ.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В договоре должен быть предусмотрен согласованный сторонами размер арендной платы, иначе договор будет считаться не заключенным.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением обратного порядка указанного выше.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Арендатор имеет право и несет обязанности покупателя арендованного имущества, за исключением обязанности уплатить покупную цену. В частности арендатор вправе напрямую предъявить непосредственно продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества и т.п.

Источник